Il problema delle spese

La ripartizione delle spese nel condominio è uno dei principali punti di discordia fra i condomini. Ciò non solo per motivi di miopia o avarizia, ma anche per il fatto che la normativa in materia non è sicuramente sufficiente.
Ai pochi criteri esposti nel nostro codice civile si sovrappongono le regole previste dai regolamenti condominiali e, inoltre, la giurisprudenza non ha fornito in tal campo giudizi univoci e costanti.
Un dato univoco giurisprudenziale è da individuarsi nella tendenza al frazionamento degli addebiti in base all'uso potenziale, in applicazione del principio delle comunioni parziali.
La materia è molto complessa e la decisione deve , molto spesso, essere presa volta per volta, analizzando i singoli casi.
Non proporrò pertanto un elenco di spese possibili, ma cercherò di fissare alcuni punti in generale che possono rivelarsi utili almeno per inquadrare il problema.

Semplici regole da seguire

A) Individuare la proprietà
. Occorre innanzitutto stabilire se la spesa in oggetto riguarda opere, consumi o servizi di proprietà e interesse di tutti i condomini, di una parte o di uno solo di essi.

B) Se l'interesse è di tutti andrà a questo punto verificato se nel regolamento di condominio sono contenute disposizioni riguardo alla spesa in questione. Il regolamento "contrattuale di condominio può infatti stabilire autonomamente il criterio di ripartizione di una spesa.
Se il regolamento di condominio non prevede nulla sulla spesa in questione si dovrà allora applicare l'art. 1123 commi I e II comma, ripartendo la spesa per millesimi fra tutti (I comma) se l'uso, il godimento o il consumo sono proporzionalmente uguali fra tutti i condomini.
Se viceversa uso, godimento o consumo sono diversi, non proporzionali, fra i condomini la spesa andrà ripartita secondo l'utilità che i singoli ne traggono, variando virtualmente le quote millesimali (aumentandole ai condomini che traggono utilità maggiore e dimonuendole a quelli che ne traggono una minore).
Occorre pertanto in questi casi, ove non disposto dal regolamento, verificare quale sia l'utilità che i singoli ne traggono, per poi tradurle in quote virtuali. Tale iniziativa può essere presa dall'amministratore anche autonomamente, o discussa in assemblea in occasione per esempio di opere nuove. La decisione finale deve essere approvata dall'assemblea .
E' pertanto consigliabile in caso di installazione di nuove opere o servizi, deliberare contestualmente all'esecuzione il relativo criterio di riparto fra i condomini.
In materia condominiale si intende per uso quello potenziale e non effettivo, per cui , ad esempio, il condomino non puo' sottrarsi alle spese per il riscaldamento se mantiene vuoto l'appartamento o chiuse le valvole dei termosifoni.
Fanno eccezione le spese che riguardano le scale (art. 1124 cc) e i lastrici solari di uso o proprietà esclusiva ( art. 1126 cc).

C) Se la spesa riguarda invece una spesa per opere servizi o consumi di una parte dei condomini (colonna di scarico, scale e ingressi per edifici divisi su più scale, acua, riscaldamento ecc.) la spesa sarà ripartita fra i soli condomini interessati escludendo gli altri, applicando le regole già viste al punto B) e all'art. 1123 cc I e II comma, 1124 e 1126.

D) Se la spesa riguarda una proprietà esclusiva è il singolo condomino a farsene carico.

Fanno eccezione a quanto detto i casi di responsabilità, ove la spesa corrisponda a un danno la cui causa è individuata Es.: guasto del tetto che danneggia una proprietà esclusiva; il condominio oltre al ripristino del tetto provvederà ai danni subiti dal singolo:

Modifica dei criteri in atto

Se la spesa è regolata da un regolamento contrattuale la modifica può avvenire con l'assenso di tutti i condomini e in forma scritta (con firma di tutti ).
In presenza di regolamento assembleare è sufficiente la maggioranza dei presenti in assemblea e almeno 500/1000 (art. 1136 II c. e 1138 III c.). Le decisioni non devono comunque contrastare con norme di legge inderogabili e con i criteri generali suesposti.

Le spese nelle unità locate

In Italia, in materia esistono norme differenti in proposito a seconda che si tratti di locazioni ad equo canone o a canone libero, usi diversi per i quali possono valere oltre che le norme di legge eventuali patti contrattuali per le spese straordinarie.
Ulteriori innovazioni sono state introdotte dalla L. 359/92 che ha istituito i patti in deroga. Con l'utilizzo di questa Legge è possibile infatti derogare dalle norme in tema di oneri e accessori dalla precedente normativa (L. 392/78 istitutiva dell'equo canone), fermo restando il rispetto di tutte le altre disposizioni contenute nella L. 392/78. Con i patti in deroga è possibile quindi pattuire clausole in deroga riguardanti anche gli oneri accessori. Nel contratto in deroga si dovrà pertanto specificare le eventuali deroghe pattuite anche facendo riferimento ad una delle tabelle predisposte da varie associazioni di categoria (Es. Confedilizia ; tabella registrata all'ufficio del registro di Roma-atti privati- al n.C. 46286 il 22/11/1994).
Tali tabelle devono essere allegate ai contratti o richiamate qualora fossero state registrate.