L'assemblea dei condomini e' l'organo principale della vita condominiale; esso ha la finalità di amministrare i servizi e le cose comuni.
Per il funzionamento di tale organo e' previsto l'uso della doppia maggioranza, sia per la validità della costituzione che delle deliberazioni. In definitiva, in ambito di assemblea condominiale devono necessariamente raggiungersi contemporaneamente entrambi i quorum previsti.
La maggioranza va pertanto conteggiata sia come numero di "teste" che come somma dei valori millesimali espressi.
La maggioranza delle "teste" puo' essere riferita, a seconda delle delibere, o alla maggioranza dei presenti (fisicamente o per delega all'assemblea), oppure alla maggioranza dei partecipanti al condominio.

1 Condomino = 1 testa. Due o più comproprietari di 1 appartamento esprimono nel complesso 1 testa.
Per meglio comprendere il concetto si osservi l'esempio che segue:
Siano a, b e c tre diversi soggetti:

Nella convocazione dell'assemblea è opportuno distinguere fra:
Soggetti attivi chi puo' o deve convocare l'assemblea:

L'amministratore almeno 1 volta l'anno per le delibere indicate nell' art. 1135 o in via straordinaria quando lo ritiene necessario (art. 66 disp. attuaz. tr.)

1 Condomino; se manca l'amministratore ciascun condomino puo' di sua iniziativa convocare l'assemblea ovvero sempre in mancanza di amministratore dare mandato scritto ad un soggetto (es. futuro amm.re) di convocarla.

2 Condomini rappresentanti almeno 1/6 del valore dell'edificio possono richiedere la convocazione all'amministratore; decorsi 10gg. se egli non vi ha provveduto possono farlo direttamente i condomini ( art. 66 disp.att.). Se l'amm.re convoca regolarmente l'assemblea anche in data lontana, i condomini non possono provvedervi personalmente.

Soggetti passivi; i destinatari della convocazione

Tutti i condomini devono essere convocati alla riunione , pena la nullita' della stessa art. 1136 IVc CC.) e l'avviso di convocazione deve essere ricevuto almeno 5 giorni prima della data fissata per l'adunanza (art. 66 III c. disp. att.). Pur non essendo esplicitamente prevista una modalita' specifica per la convocazione, L'amministratore che normalmente convoca l'assemblea lo fara' preferibilmente a mezzo raccomandata ordinaria o a mano per tenere una valida prova di avvenuta convocazione di tutti i condomini.
Tuttavia per alcuni casi occorre fare alcune precisazioni:
per le SOCIETA' la convocazione deve essere inviata presso la sede legale;
l'USUFRUTTUARIO deve ricevere la convocazione solo per partecipare alla discussione e votare le questioni che "attengono all'ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni" ( art. 67 disp.att.).
AL NUDO PROPRIETARIO il diritto di voto spetta per le deliberazioni che riguardano le innovazioni, ricostruzioni ed opere di manutenzione straordinaria delle parti comuni dell'edificio (67 disp.att.);
L' ACQUIRENTE e' leggittimato a partecipare in assemblea solo se e' avvenuto il contratto definitivo di traslazione dela proprietà. Tuttavia a seguito di accordo con la parte venditrice può partecipare all'assemblea e avere pieni diritti anche con il semplice compromesso

Il presidente dell'assemblea deve essere un condomino, e' eletto all'inizio dell'assemblea e deve constatare che siano stati convocati tutti i condomini, che siano raggiunti i quorum previsti, che le deleghe siano valide e in generale dovrebbe gestire gli aspetti procedurali della riunione.
Il segretario puo' essere chiunque, ma in genere e' lo stesso amministratore che vi provvede. Il segretario redige il verbale dell'assemblea con la massima cura possibile in quanto dalla mancata o inesatta verbalizzazione potrebbero sorgere spiacevoli conseguenze.
L'amministratore non e' obbligato a partecipare all'assemblea. E' pero' preferibile che lo faccia direttamente o al limite tramite "suo sostituto" in quanto egli è in grado di fornire tutte le delucidazioni e i chiarimenti relativi alle questioni del condominio.

Le norme sulla costituzione e la validita' delle deliberazioni sono contenute nell' art. 1136 cc. Non spieghero' adesso le maggioranze necessarie per le varie delibere possibili, in quanto, una volta capito il concetto di doppia maggioranza, con l'ausilio della lettura dell' art. 1136 cc. cio' dovrebbe risultare prevalentemente agevole. E' comunque possibile consultare l'apposita tabella delle maggioranze collegata, ma il mio consiglio e di farlo dopo aver letto quanto segue.
Mi sembra però necessario distinguere fra prima e seconda convocazione, in quanto i quorum per la costituzione e la validita' delle delibere sono differenti; piu' elevati nella prima convocazione rispetto alla seconda. E' per questo motivo che le prime convocazioni della assemlee di condominio risultano deserte. Il quorum per la regolare costituzione dell'assemblea in prima convocazione è rappresentato dai 2/3 del valore e dai 2/3 dei partecipanti al condominio, mentre il quorum per la validita' delle delibere e' rappresentto dalla mggioranza degli intervenuti e almeno la meta' del valore dell'edificio.
Per quanto riguarda la seconda convocazione, non e' espressamente previsto un quorum costitutivo, ma poiche' in seconda convocazione (art. 1136 III cc) le deliberazioni sono valide se riportano "un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno 1/ 3 del valore dell'edificio, si conviene che tale quorum sia necessario anche per la validita' dell'assemblea.
A seconda dell'oggetto della verifica, in seconda convocazione si possono distinguere le seguenti maggioranze:
maggioranza semplice 1/3 del valore e 1/3 dei partecipanti al condominio
maggioranza qualificata (2 commaart. 1136 ) 1/2 degli intervenuti e 1/2 del valore dell'edificio.
maggioranza per le innovazioni (V commaart. 1136 ) 1/2 dei partecipanti al condominio e 2/3 del valore.
Alcune leggi speciali (L. Tognoli, barriere architettoniche, L. 10/91 ) hanno, in taluni casi abbassato detto quorum necessario per alcuni lavori che costituiscono "innovazioni"
E' necessario rammentare la differenza fra "partecipanti al condominio" e "intervenuti in assemblea".

Tabella delle maggioranze

Puo' essere in bianco o specifica. La prima non contiene nessuna indicazione, la seconda contiene indicazioni di voto su singoli punti. Se il delegato (chiunque puo' esserlo) non rispetta le eventuali indicazioni del delegante, il fatto non tocca il condominio, ma il rapporto fra i 2 interessati.
Il regolamento di condominio contrattuale o assembleare all'unanimita' puo' limitare ma non impedire il potere di delega. La delega puo' essere anche orale, ma se non e' confermata successivamente e la delibera non sarebbe passata senza quella delega, cio' fa si' che la delibera sia affetta da invalidità.
La procura notarile per delega in tutte le assemblee non e' generalmente ammessa in quanto la delega dovrebbe essere concessa volta per volta.

"Le deliberazioni prese dall'assemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini". (art. 1117 ).Tale affermazione dispone il principio fondamentale della obbligatorietà delle delibere per tutti i condomini, quindi anche per gli assenti, i dissenzienti e gli astenuti.
Il problema è se qualsiasi delibera sia obbligatoria per tutti. Il secondo comma del 1117 dà ad ogni condomino dissenziente la facoltà di ricorrere all'autorità giudiziaria contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio, fermo restando che tale articolo sancisce l'obbligatorietà per le delibere "prese a norma degli articoli precedenti".
La nullita' e l'annullabilità di un contratto in generale sono due concetti distinti che necessitano di presupposti differenti e producono diverse conseguenze. Quello che interessa ai nostri fini è rammentare che, nello specifico condominiale, l'impugnazione per nullità di una delibera non è soggetta a prescrizione.
L'annullabilità, in ambito condominiale puo' essere eccepita entro il termine perentorio molto esiguo di 30 giorni che "decorrono dalla data della deliberazione per i dissenzienti e dalla data di comunicazione per gli assenti" (art. 1137 III comma ).
Premesso questo, in materia condominiale esiste una vasta casistica giurisprudenziale in merito, ed ogni situazione particolare và attentamente esaminata. La differenza fra delibere nulle e annullabili non è pertanto sempre agevole e sicura, anche per la particolare natura di questo "contratto".
In generale la delibera può ritenersi nulla per mancanza dei requisiti essenziali formali, mancata convocazione anche di un solo condomino o quorum irregolare.
Annullabile può ritenersi invece la delibera affetta da vizi formali o eccesso di competenza.
E' pertanto consigliabile impugnare una delibera rispettando il termine prescritto, sopratutto in caso di dubbio se trattasi di delibera nulla o annullabile.

Come detto sopra non è sempre agevole distinguere una delibera nulla da una annullabile.E' pertanto consigliabile impugnare una delibera rispettando il termine prescritto, sopratutto in caso di dubbio se trattasi di delibera nulla o annullabile.
La leggittimazione attiva è sicuramente prevista dalla legge per l'assente e il dissenziente, mentre per l'astenuto dottrina e giurisprudenza risultano divise. Consigliamo quindi di non astenersi in una votazione se si intende impugnare in seguito la delibera.
Per impugnare una delibera è necessario un atto di citazione da notificarsi all'amministratore e pertanto è necessario farsi assistere da un legale.
E' importante rammentare che la legge prevede che le delibere impugnate debbano essere eseguite, in quanto l'impugnazione non sospende l'efficacia della delibera art. 1137 II comma. La sospensione dell'esecuzione di una delibera può essere presa solamente dall'autorita' giudiziaria. Tuttavia si ritiene che nel caso in cui si riscontrino vizi che possano inficiarne la validità, e ricevendo impugnativa, l'amministratore non debba dare immediata esecuzione, ma convocare un'assemblea straordinaria con all'ordine del giorno "impugnazione delibera..........; provvedimenti da adottare; revoca o resistenza". Qualunque delibera puo' infatti essere revocata con la stessa maggioranza che l'ha approvata.
Con la revoca della delibera cade infatti la causa dell'impugnazione con risparmio di ulteriore proseguimento dell'azione giudiziaria.

Delle deliberazioni dell'assemblea deve essere redatto "processo verbale" da trascriversi in un registro tenuto dall'amministratore (art. 1136 VII c.)
La trascrizione deve essere effettuata nel corso della riunione, o prima del suo scioglimento e deve contenere: la data, l'ordine del giorno, l'accertamento degli inviti a tutti i partecipanti, il numero degli intervenuti di presenza o per delega con i rispettivi millesimi, le decisioni prese in seguito a votazione con le rispettive maggioranze richieste e ottenute, il riassunto delle discussioni, eventuali preventivi esaminati per lavori con i rispettivi costi, le dichiarazioni che i singoli condomini volessero verbalizzare.
Il verbale deve essere firmato dal segretario e dal presidente dell'assemblea