Chiunque può essere nominato amministratore di condominio, salvo diversa convenzione contenuta in un regolamento contrattuale (es. causola turnaria fra i condomini o categoria specifica). L'amministratore dovrebbe comunque essere una persona fisica, anche se alcune recenti sentenze della cassazione hanno ammesso che anche una società possa amministrare un condominio.
La nomina dell'amministratore è obbligatoria per legge ( art. 1129 cc )quando i condomini sono più di quattro, ma nulla vieta che anche i condomini con 4 o meno condomini possano avere un amministratore. Per la nomina del primo amministratore del condominio l'iniziativa può essere presa dal singolo condomino, convocando l'assemblea (art. 66 II comma disp. att. ) e ratificando la nomina con la relativa maggioranza prevista ( maggioranza dei presenti e almeno 500/1000).
Se l'assemblea non riesce a nominare un amministratore, il singolo condomino può ricorrere direttamente al Tribunale per la nomina di un amministratore giudiziale e come del resto previsto dal primo comma dell'art. 1129.L'amministratore di nomina giudiziale e' in carica a tutti gli effetti.
Anche nel caso in cui l'amministratore in carica non esegue una delibera, o l'assemblea non delibera lavori urgenti che possano arrecare danno alle singole proprieta', il singolo condomino puo' ricorrere al Tribunale, direttamente, per richiedere la nomina di un amm.re giudiziario incaricato di eseguire quella delibera.
Nelle elezioni assembleari è necessaria la doppia maggioranza prevista dal IV comma dell'art. 1129 cc ( maggioranza dei presenti e almeno 500/1000) sia per la nomina che per la revoca e la conferma. La durata della nomina è annuale e corrisponde con l'anno di gestione del condominio. Eventuali nomine per periodi superiori ad 1 anno sono ridotte automaticamente ad un anno.
L'amministratore e' amministratore del condominio e non dei singoli condomini. Egli deve pertanto mantenersi al di sopra dei singoli, perseguendo esclusivamente l'interesse del condominio, ponendosi come garante del rispetto delle regole e come mediatore fra le opposte esigenze dei condomini.
L'amministratore è legato al condominio da un contratto di mandato collettivo, risponde all'assemblea e non al singolo condomino. L'amministratore non è espressamente tenuto a mostrare o consegnare documenti al singolo condomino, salvo i casi in cui ciò sia necessario ( motivi fiscali ecc. ). I condomini possono prendere visione dei documenti di spesa alcuni giorni prima della data fissata per l'assemblea che approverà il consuntivo. Una volta approvato il consuntivo il condomino non puo' contestare le spese, fatti salvi i casi di impugnazione delle delibere.
La revoca dell'amministratore può essere decisa in qualunque momento dall'assemblea, ovvero su ricorso di un singolo condomino al Presidente del Tribunale nei casi in cui non venga per due anni presentato il rendiconto della gestione o per gravi irregolarità (irregolarità contabili, appropriazione indebita, etc.) (art. 1129 III comma).
I ricorsi per la nomina o la revoca dell'amministratore possono essere fatti dal singolo condomino direttamente, senza ausilio di un difensore.

Le attribuzioni minime dell'amministratore sono contenute nell'art. 1130 . L'assemblea può ampliare i poteri conferiti all'amministratore, ma non limitarli.
1)Eseguire le delibere assembleari e curare l'osservanza del regolamento di condominio
L'amministratore non deve sindacare sulle delibere prese dall'assemblea e deve eseguirle tranne il caso in cui queste implichino responsabilità personali dell'amministratore stesso. Anche le delibere impugnate devono essere eseguite, in quanto l'impugnazione non sospende l'efficacia della delibera art. 1137 II comma. La sospensione dell'esecuzione di una delibera può essere presa solamente dall'autorita' giudiziaria. Tuttavia si ritiene che nel caso in cui si riscontrino vizi che possano inficiarne la validità, e ricevendo impugnativa, l'amministratore non debba dare immediata esecuzione, ma convocare un'assemblea straordinaria con all'ordine del giorno "impugnazione delibera..........; provvedimenti da adottare; revoca o resistenza". Qualunque delibera puo' infatti essere revocata con la stessa maggioranza che l'ha approvata.
Con la revoca della delibera cade infatti la causa dell'impugnazione con risparmio di ulteriore proseguimento dell'azione giudiziaria.
L'amministratore deve curare l'osservanza del regolamento di condominio, diffidando i trasgressori al rispetto ed applicando le eventuali sanzioni previste dal regolamento di condominio contrattuale. L'amministratore deve fare rispettare il regolamento di condominio indistintamente a tutti i condomini; in caso contrario può configurarsi irregolarita', anche se non grave.

2) Disciplinare l'uso della cosa e la gestione dei servizi comuni
L'uso delle parti comuni deve essere disciplinato se attualmente non è uguale o pacifica fra i condomini. L'amministratore, evidenziandosi un problema di tal tipo, non previsto dal regolamento di condominio, può disciplinare un servizio o una cosa comune in maniera che tutti possano goderne parimenti, anche stabilendo un uso turnario (es. parcheggi insuficienti per tutti).
A tutti deve essere assicurato il miglio godimento dei servizi comuni.

3)Riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria e per i servizi comuni
Occorre far pagare le quote previste a tutti i condomini alle scadenze prestabilite per potere far fronte regolarmente agli impegni di spesa. L'amministratore deve in ciò farsi parte diligente, attivandosi con ogni mezzo, chiedendo, dopo bonari solleciti, decreto ingiuntivo (art. 63 disp. att.) immediatamente esecutivo nei confronti dei condomini morosi. L'amministratore dovrà pertanto effettuare periodici controlli sugli estratti conto anche al fine di individuare in tempo scoperti troppo elevati che potrebbero, traducendosi ad esempio in fallimento del condomino, configurare responsabilita' dell'amministratore stesso.
Il decreto ingiuntivo verra' richiesto ricorrendo al giudice conciliatore (debiti inferiori al milione), al pretore (debiti da 1 a 5 milioni) o al Presidente del Tribunale per importi maggiori.
Al ricorso saranno allegati il consuntivo e/o il preventivo regolarmente approvati con la copia del testo della delibera di approvazione stessa. Il condomino può fare opposizione entro 20 giorni dalla notifica, e in questo caso si instaura un ordinario giudizio di cognizione con il condomino che dovrà assumersi l'onere della prova. Sulla sospensione della provvisoria esecuzione esiste ampia letteratura giurisprudenziale. Se comunque il procedimento prosegue senza sospensione di immediata esecuzione, ove il condomino non paghi, sarà cura dell'amministratore richiedere il pignoramento mobiliare, immobiliare, o anche verso terzi.
Per quanto riguarda le spese straordinarie, l'amministratore non può provvedervi autonomamente, salvo che rivestano carattere urgente, ma in tal caso deve riferirne nella prima assemblea.
4) Compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti le parti comuni degli edifici.
L'amministrazione è altresì leggittimato a compiere tutti gli atti per la tutela dei beni comuni. Tale tutela non và confusa con la conservazione (evitare l'ammaloramento). Se una parte comune è minacciata da un terzo ( che per esempio tenta di usucapire un bene comune) l'amministratore è tenuto a tutelare i diritti dei condomini. La tutela riguarda i diritti dei condomini sulle parti comuni e non sulle singole proprietà.
5) Rendere alla fine di ogni anno il conto della gestione
Obbligo tipico del mandato per il quale non è prevista nessuna formalità. La mancata presentazione di tale rendiconto per 2 anni è causa di revoca, su ricorso di ciascun condomino, da parte dell'autorità giudiziaria. art. 1129 III c ).

Nei limiti delle attribuzioni suesposte, l'amministratore ha la rappresentanza attiva e passiva del condominio e puo' agire in giudizio sia contro un condomino che contro i terzi. Per le liti attive che esorbitano dalle sue attribuzioni occorre una delega specifica dell'assemblea.
Il condomino dissenziente ha tuttavia la possibilità di notificare all'amministratore il proprio dissenso
. L'amministratore , per la rappresentanza passiva può costituirsi in giudizio, ma deve convocare al più presto l'assemblea.