Il regolamento di condominio

Il regolamento di condominio è previsto dall'art. 1138 cc, che ne prevede l'obbligatorietà se il numero dei condomini è superiore a 10 . Non vi e' tuttavia nè l' automaticita nè l'obbligatorieta' del reg. di condominio. Il condominio vive anche senza regolamento, poiche' vi sono morme che sono efficaci anche senza la presenza di esso.
Il regolamento deve contenere le norme sull'uso delle cose comuni e per la ripartizione delle spese, quelle per la tutela del decoro dell'edificio e quelle relative all'amministrazione. L'iniziativa può essere presa da ciascun condomino e la maggioranza richiesta per la costituzione o la modifica di quello esistente è quella prevista dall'art.1136 II comma.
L'amministratore ha il compito di fare rispettare il regolamento di condominio da parte di tutti i condomini, intervenendo nei casi segnalati. In verità l'esito positivo di tale intervento non è assicurato, poichè l'amministratore, sopratutto nei regolamenti interni, e per le norme regolamentari non dispone di poteri esecutivi, nè può prendere, di propria iniziativa altri tipi di azioni.

Regolamento interno e esterno.

Si dice di origine esterna o contrattuale il regolamento predisposto dall'unico originario proprietario dell'edificio, successivamente suddiviso e pertanto caduto in condominio. Tale regolamento, depositato presso un notaio e registrato viene richiamato negli atti di acquisto delle singole unità immobiliari e tutte le clausole contenute hanno una forza vincolante che deriva dalla volontà stessa dei contraenti quando l'acquirente accetta tale regolamento, concludendo il contratto immobiliare.
Può intendersi come regolamento esterno (contrattuale) anche il regolamento redatto in epoca successiva, ma in tale caso avrà forza di legge solo se approvato con il concorso di tutti i partecipanti manifestato nelle debite forme. Più che una forma di regolamento, in queste ipotesi può parlarsi di negozio concluso fra tutti i partecipanti al condominio.
Tale negozio puo' contenere oltre a quanto previsto dall'art. 1138 anche norme limitative dei diritti di proprietà sulle cose comuni (divieto di posteggio auto nel cortile comune) e altresì su quelle individuali (divieto di adibire a studio le unità immobiliari). Tali limitazioni sono volte ad assicurare il maggior godimento della cosa comune.
Gli eventuali oneri reali, vincolano anche i successivi acquirenti. In definitiva il regolamento contrattuale può contenere sia norme di natura negoziale (che come visto incidono sui diritti soggettivi)che norme regolamentari che disciplinano le modalità d'uso delle cose comuni, l'organizzazione ed il funzionamento dei servizi.
I regolamenti contrattuali, se validamente costituiti, possono in definitiva costituire sui beni comuni servitù, diritti reali di godimento , riservare al proprietario originario la proprietà esclusiva di taluni beni che ricadrebbero altrimenti sotto la presunzione di comunione dell'art.1117 cc, vietare talune destinazioni di beni comuni o esclusivi.
Il regolamento interno o assembleare è quello caratterizzato da un processo formativo interno ad iniziativa di un condomino e la cui formazione e contenuto sono disciplinati dal menzionato 1138 cc.
Questo tipo di regolamento, sicuramente più diffuso di quello contrattuale, non può disciplinare i diritti dei condomini sulle cose comuni e ancora meno sulle proprietà esclusive (non è valido il divieto di adibire a studio la propria abitazione o di parcheggiare l'auto nel cortile condominiale).
La misura dei diritti non è modificabile, tuttavia si può stabilire la modalità d'uso sancendo limitazioni che abbiano lo scopo di rendere migliore l'uso dei beni comuni (turnazione dei posti auto).

Norme derogabili e inderogabili

Limiti precisi in tal senso sono contenuti nell'ultimo comma dell'art. 1138, ove si prevede la non modificabilità dei diritti dei singoli condomini. Importante è la distinzione fra norme derogabili e norme inderogabili.
Quest'ultime sono analiticamente elencate e sono le seguenti: 1118 2'; 1119(indivisibilita'); 1120(innovazioni) ; 1129 (nomina e revoca dell'amministratore); 1131 (rappresentanza) ; 1132 (dissenso rispetto alle liti); 1136(assemblea) ; 1137.htm Impugnaz.delle delibere).
L'art. 72 delle disp. di attuazione prevede l'ulteriore inderogabilità delle seguenti norme: art.63 (riscossione dei contributi); 66 (assemblea straord.); 67( rappresentanza in assemblea); 69 (revisione millesimi).
Come si può notare, dall'elenco proposto risultano escluse le norme per la suddivisione delle spese. Tali norme sono pertanto derogabili; la deroga puo' avvenire per:
A) regolamento contrattuale di origine esterna o interno con accordo di tutti i condomini.
B) Facta concludentia ;ovvero modifica tacita per molto tempo dei criteri di ripartizione delle spese. L'assemblea, anche se non potrebbe, approva una ripartizione diversa delle spese, i condomini non impugnano tale delibera e la decisione si ripete per diversi anni.
Una norma inderogabile puo' essere derogata solo da un'altra norma .Non puo' essere derogata neanche da un regolamento, seppur contrattuale, anche se taluni autori prevedono la derogabilità delle suddette norme da parte dei regolamenti contrattuali.

Modifica del regolamento di condominio

La modifica del regolamento di condominio può avvenire con la maggioranza prevista dall'art. 1136 (maggioranza dei presenti e almeno 500/1000) per i regolamenti assembleari e per le norme regolamentari di quelli contrattuali (modalità d'uso delle cose comuni , organizzazione e funzionamento dei servizi).
Per tutte le altre clausole incluse nei regolamenti contrattuali è invece necessaria l'unanimità dei condomini. Anche una norma derogabile puo' essere derogata soltanto con l'unanimita' dei partecipanti al condominio e non all'assemblea. Se in assemblea tutti i partecipanti sono presenti e unanimi non vi e' piu' una delibera ma un contratto. Si applicheranno percio' le norme sui contratti. Non si potra' in seguito impugnare la delibera ma il contratto.
L'unanimita' necessaria per derogare una norma e' sempre quella dei partecipanti al condominio.

La forma dell'atto di deroga

L'art.1350 c.c. prevede tutti quegli atti che debbono necessariamente essere fatti in forma scritta pena la nullita'.
Per potere derogare norme aventi natura immobiliare come ad esempio l'art.1117 e' sempre necessario forma scritta in quanto incidiamo su diritti immobiliari. La forma scritta in materia condominiale non e' il verbale dell'assemblea, ma il verbale sottoscritto da tutti i partecipanti al condominio.Tale contratto puo' essere fatto anche fuori dall'assemblea tramite un condomine promotore. Con l'ultima firma si perfeziona il contratto.
In definitiva i regolamenti contrattuali hanno una grossa forza che, viceversa, è assente in quelli regolamentari.

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