TORNA ALLA PAGINA INIZIALE

La determinazione esatta delle parti comuni riveste particolare importanza sia ai fini della ripartizione delle spese relative, che dei danni derivanti dal loro uso. Tale determinazione risulta prevalentemente agevole, ma in molti casi può dar luogo a controversie fra i condomini.
L'amministratore pertanto, avendo il compito di disciplinarne l'uso, erogare le spese e raccogliere i fondi necessari all'uso e alla manutenzione dei beni comuni, deve conoscere l'esatta proprietà dei beni per poterne ripartire fra i proprietari oneri e godimenti.
Le parti comuni dell'edificio sono elencate nell'art. 1117 cc.. Tale norma è derogabile ("se il contrario non risulta dal titolo") e pertanto, rispetto all'elenco proposto, altri beni possono entrare a far parte della comunione, ovvero beni inclusi in tale elenco possono restarne esclusi. In definitiva l'art. 1117 considera i beni elencati "comuni" in base ad una presunzione legale fondata sulla destinazione di essi e sul loro uso ad un obiettivo godimento comune.
Se pertanto un bene in questione , per le sue particolari caratteristiche serve esclusivamente una parte dell'immobile (oggetto di proprietà esclusiva) vengono meno i presupposti per l'efficacia della presunzione di cui sopra. Tale presunzione può altresì essere vinta da un titolo idoneo che rivesta la forma scritta e che sia opponibile. Tale titolo può ravvisarsi in un regolare regolamento contrattuale che attribuisca la proprietà di un bene ad un soggetto anzichè alla comunione, o altresì un atto originario di compravendita (non successivo alla costituzione del condominio in quanto non opponibile agli altri condomini).
Il silenzio del titolo non è considerato idoneo a vincere la presunzione di comunione. Per concludere la presunzione di comproprietà concerne tutti i beni elencati dall'art. 1117 cc e può essere superata o con un valido titolo o con la effettiva constatazione che il bene per le sue caratteristiche serve solo una proprietà esclusiva.

L'art. 1117 suddivide le parti comuni in tre categorie:

1. parti comuni generali, permanenti e comunque necessarie all'uso comune
2. locali per i servizi comuni
3. opere, installazioni e manufatti destinati all'uso comune
   

Non essendo possibile in questa sede elencare e commentare analiticamente le singole parti elencate nella norma in questione fornirò alcuni chiarimenti riguardo a taluni elementi.

• Tra i muri maestri e perimetrali non rientrano i muri divisori fra singole proprietà esclusive o fra una proprietà esclusiva ed un locale condominiale. Essi appartengono in comunione ai proprietari interessati. Analoga sorte tocca ai solai divisori di 2 piani.
• I balconi, considerati come naturale estensione delle proprietà esclusive sono considerati tali per quanto concerne il piano di calpestio, mentre per quanto concerne altri elementi strutturali e decorativi occorre distinguere fra differenti situazioni obiettive. I balconi in muratura, progettati e costruiti in maniera simmetrica e armoniosa rispetto alla facciata dell'edificio, vengono considerati parte integrante di essa ; i balconi aventi per recinzione una ringhiera o un semplice parapetto in metallo sono considerati di proprietà esclusiva; i frontalini in cemento o rame possono essere ritenuti di proprietà comune in quanto assolvono alla funzione di gocciolatoio, evitando che l'acqua si disperda lungo le facciate provocando eventuali danni.Rimangono a carico del proprietario del balcone i danni derivanti dal distacco di parti dei balconi.
• Il sottotetto è inteso come la spazio compreso fra la copertura del fabbricato e il solaio di copertura dell'ultimo piano. Può essere considerato comune quando per caratteristiche strutturali e funzionali può essere utilizzato da tutti (es. sottotetto calpestabile e di altezza sufficiente al normale camminamento). In caso contrario può considerarsi pertinenza del proprietario dell'appartamento sottostante. Tutto ciò naturalmente in mancanza di un titolo esplicito.
• Le opere, impianti, manufatti e installazioni che servono all'uso comune (pozzi, fognature, canali di scarico, tubazioni acqua, gas , impianto di riscaldamento, ecc.) sono presuntivamente considerate comuni fino " al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini".Cio' non esclude che all'interno delle proprietà esclusive possano ricadere alcuni dei suddetti beni comuni.
• Per le fognature e i canali di scarico occorre distinguere fra colonne verticali e orizzontali. Nelle prime confluiscono le acqua e gli scarichi dei condomini appartenenti alla colonna e pertanto è degli stessi la comproprietà. Gli scarichi orizzontali, al contrario, raccolgono gli scarichi di tutto l'edificio e pertanto sono di proprietà comune fra tutti i condomini.
  
  

Dalla necessità di garantire a tutti i condomini un pari uso e godimento delle cose comuni, l'art. 1119 cc (norma inderogabile) stabilisce che "le parti comuni dell'edificio non sono soggette a divisione, a meno che la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l'uso della cosa comune a ciascun condomino". Ciò per impedire che per volontà di alcuni condomini possano apportarsi delle variazioni e suddivisioni che avrebbero una diretta conseguenza sul godimento degli altri condomini.
Ne consegue che eventuali divisioni di parti comuni devono essere deliberate con il consenso unanime di tutti i condomini.
Naturalmente non tutti i beni condominiali sono divisibili, ma solo una piccola parte di essi.Sono sicuramente indivisibili gli impianti che se frazionati non potrebbero più assolvere alla loro funzione (riscaldamento, fognature), le parti strutturali dell'edificio (muri maestri, fondazioni, tetto), le scale, i pianerottoli, l'androne ecc.

I beni comuni sono prevalentemente soggetti ad una comunione pro indiviso, e tale principio incide direttamente sull'uso e sui benefici che ogni condomino può trarne.
In materia occorre far riferimento all'art. 1102 cc che preclude l'utilizzazione da parte del singolo partecipante alla comunione sia quando venga alterata la destinazione del bene comune, che quando ne venga impedito ad altri condomini un pari uso.
La casistica in materia è molto complessa e discussa. Per i singoli casi sarà pertanto necessario far riferimento alla copiosa giurisprudenza in materia.