L'ex sindaco di Manfredonia Paolo Campo, il dir.F.Zoccano durante l'incontro a novembre 2009 con i residenti del Villaggio Ippocampo (copyright Stato)


LE PASSATE POLEMICHE FRA EX SINDACO E RESIDENTI
Lo scorso primo novembre 2009, il “Consorzio Ippocampo”, presieduto da Francesco Zoccano (Amministratore del Consorzio e direttore di ragioneria del Comune) incontrò nella sala consiliare del Comune gli amministratori dei condomini dell’area residenziale del villaggio turistico, al fine di discutere “la situazione gestionale del Consorzio”, ma anche le “prospettive future” alla base dello stesso progetto.
Fra i presenti nella sala consiliare: l’ex sindaco di Manfredonia, Paolo Campo, e il liquidatore della Iti srl (vedi nota in seguito), Franco Manfredi.

Il Consorzio Ippocampo annoverava al tempo 140 consorziati; consorziati che rappresentavano circa il 12% della volumetria della zona.
La costituzione del Consorzio è stata redatta in base all’Accordo transattivo preliminare, del 26 febbraio 2008, tra Comune e liquidatore della stessa Immobiliare L’accordo transattivo preliminare. Come detto, il gruppo è convalidato ad agire purché vi aderiscano “proprietari rappresentanti almeno il 60% (sessanta per cento) della volumetria dell’intero Villaggio Ippocampo”.
Al momento dell’incontro emersero difficoltà per il raggiungimento del “60% di partecipazione, quota minima prevista”, per l’attivazione del Consorzio. Gli scenari che potrebbero aprirsi pertanto ad oggi non sono ancora prevedibili. La municipalità di Manfredonia, da un punto di vista amministrativo, non dovrebbe (nè potrebbe) consentire la chiusura dell’area residenziale di Ippocampo.
Il Comune è tenuto infatti ad un accollo “diretto” dell’onere gestionale del villaggio: un”indicazione richiesta dalla stessa Curatela Fallimentare della Iti ( in merito penderebbe un giudizio davanti al Consiglio di Stato). Il presidente del Consorzio (rappresentante del Comune, al tempo l’ex sindaco Paolo Campo) e il liquidatore dell’ITI srl Franco Manfredi cercarono durante l’incontro di novembre di chiarire le motivazioni alla base della costituzione del gruppo.
Motivazioni che, per gli imprenditori e residenti della Riviera Sud, non furono al tempo “abbastanza chiare”.

VILLAGGIO IPPOCAMPO: TUTTO NACQUE DA UN’IDEA DI PICARDI
Nel 1969, da un’idea dell’imprenditore di Barletta, Francesco Picardi, coadiuvato dai figli Vincenzo Dario e Pasquale, nacque la I.T.I . , Immobiliare Turistica Ippocampo srl, con due miliardi (di vecchie lire) di capitale versato.
Il progetto, all’epoca avveniristico, si fondò sulla realizzazione di un mega villaggio turistico, per la fruizione del turismo locale (per investitori o meno). Nell’oggetto sociale della ditta furono diverse le attività previste: dalla costruzione degli edifici alla gestione degli alberghi, dai bar ai ristoranti, dalle pensioni ai camping e alle spiagge, fino alle tendopoli.

I TERRENI ACQUISTATI DALLA IMMOBILIARE- LE DIVERSE PROROGHE PER LA MANUTENZIONE DEGLI IMPIANTI
Al tempo, la Iti immobiliare acquistò diversi terreni nell’area, così iniziando i lavori per la costruzione del villaggio. La società ottenne anche dei finanziamenti da banche del territorio (SanPaolo, Banca Nazionale del Lavoro, Banca Popolare dell’Irpinia).
Ad agosto del 1975 (28) l’Iti stipulò, con il Comune di Manfredonia, una convenzione urbanistica, per l’attuazione del piano generale di lottizzazione di un terreno di 1.159.213 metri quadrati (un terreno dove la società costruttrice si impegnò, tra l’altro, ad eseguire opere di urbanizzazione: illuminazione, strade, fogna, etc).
Una convenzione della durata complessiva di 10 anni.

A CARICO DELL’ITI LA COSTRUZIONE DEL DEPURATORE, LE PROROGHE NELLA CONVENZIONE, LA VENDITA SELVAGGIA DI APPARTAMENTI PER “FARE CASSA”
Il 13 gennaio del 1978, ad integrazione della Convenzione sudetta, la ITI si assunse anche l’obbligo di costruire il depuratore per i rifiuti liquidi nell’area. Ovviamente, per “fare subito cassa”, l’immobiliare turistica di Picardi cominciò a vendere subito villette, bilocali, ma anche appartamenti a schiera, in fase di ultimazione di lavori e di accatastamento. Tuttavia la stessa turistica immobiliare non riuscì a rispettare l’ultimazione di tutte le opere di urbanizzazione che il Comune aveva richiesto.
Nel 1986 la situazione economica, per l’immobiliare, divenne “preoccupante”. Mentre tre anni dopo, il primo luglio del 1989, la convenzione urbanistica del 1975 venne modificata, con cessione da parte della ITI in proprietà al comune di Manfredonia, degli immobili relativi, ma senza la consegna del “possesso materiale” delle strade dei parcheggi e dei suoli sui quali completare la lottizzazione. Lottizzazione (scuole, impianti sportivi, ecc) che l’Iti doveva completare entro il 31 dicembre del 1992.
L’otto luglio del 1994 fu stabilita un’ulteriore proroga del termine per la urbanizzazione fissata al tempo il 27 gennaio del 1997, precisando come “gli impianti di tutti i servizi” dovevano “passare” al Comune di Manfredonia, con completamento degli stessi fissato, come detto, entro il 27 gennaio del 1997.

L’OBBLIGO NELLA MANUTENZIONE
Con il passaggio di proprietà degli impianti al comune sarebbe stato trasferito anche l’obbligo della loro manutenzione: fino al momento del mancato trasferimento l’obbligo di manutenzione rimaneva a carico della ITI. Il 27 gennaio del 1997 avvenne la scadenza degli effetti della convenzione del 19 agosto del 1975 senza però che il Comune di Manfredonia riuscì ad “assumersi la proprietà delle opere di urbanizzazione” sostenendo infatti che le stesse opere erano “ancora incomplete”, con la gestione che passò dunque “a carico dei lottizzanti (ITI)”.
Il 3 dicembre del 1997, gli ingegneri Di Bari e Bisceglia incaricati dal Comune accertarono come “non ultimati” i lavori di urbanizzazione nell’area, sia per opere difformi che per quelle non realizzate, per un totale complessivo di 3 miliardi delle vecchie lire.

LA CRISI DELLA IMMOBILIARE TURISTICA
Tuttavia, con il passare del tempo, la Iti non riuscì più a pagare in tempo gli istituti di credito, con i quali l’immobiliare turistica aveva contratto dei finanziamenti: la situazione determinò un peggioramento della quadro commerciale dell’impresa, culminato nella procedura del concordato preventivo aperto nel 1996, e ammesso nel 2007 con un decreto del Tribunale di Foggia.
Il 3 febbraio del 1998, il Comune di Manfredonia per recuperare le somme per il completamento delle opere di urbanizzazione citò in giudizio la stessa ITI ed i suoi fideiussori, che a loro volto chiamarono in causa l’immobiliare.
Nel corso del giudizio la ITI, il 6 dicembre del 1999, venne dichiarata fallita dal Tribunale di Foggia. La Corte di appello di Bari revocò il fallimento della stessa, il 24 gennaio del 2003, trasformandolo in concordato preventivo con cessione dei beni. Il curatore fallimentare della ITI non potendo più completare le opere di urbanizzazione,in quanto fallita la srl, mise in mora il comune di Manfredonia affinchè “ritenesse acquisite alla sua proprietà le opere di urbanizzazione primaria” come da atto del 1 luglio 1989 (24/1/2003). Il 22 maggio del 2003, il Comune di Manfredonia non aderì alla richiesta della curatele fallimentare dato che le opere non erano state ancora completate.
Il 25 settembre del 2003, alla risposta della curatela fallimentare, la Iti fece ricorso al TAR Puglia, con il Tar (20 gennaio del 2005) che ritenne inammissibile il ricorso della ITI contro la decisione del Comune di Manfredonia.
A tale sentenza la ITI ha fatto ricorso al Consiglio di Stato, consiglio che alla fase attuale delle cose non risulta ancora essersi pronunciato.

AZIONE DELLA MASSA DEI CREDITORI, AL TEMPO NOMINATO CURATORE FRANCO MANFREDI
La massa dei creditori della Iti riuscì in ogni modo ad ottenere la sentenza, bloccando gli immobili della stessa impresa (immobili “numerosi” e non ancora venduti). Al tempo venne nominato come curatore e liquidatore dei beni dell’impresa, il commercialista Franco Manfredi. Manfredi, oltre alla massa dei creditori partecipanti al passivo della società, dovette occuparsi anche delle opere non ancora realizzate di chi aveva acquistato le case “in tempi non sospetti”, nonostante le opere di urbanizzazione non fossero state ultimate.
La soluzione scelta dalle istituzioni, “per salvare il salvabile”, fu quella di costituire un Consorzio.
Un Consorzio istituito con atto del notaio Rizzo Corallo Filippo in data sette maggio 2009, con inziali 32 partecipanti (pochi se si considera che il villaggio ospita oltre settemila persone).

Lo scorso 26 febbraio del 2008 ci fu dunque un accordo tar il Comune di Manfredonia ed il liquidatore della ITI per promuovere la costituzione di un consorzio per la manuntezione e gestione degli immobili dell’area.
Compiti di tale consorzio: completamento, adeguamento, manutenzione, riparazione, sostituzione, funzionamento, pulizia, custodia e gestione delle opere di urbanizzazione e l’espletamento dei relativi servizi. Consorziati i proprietari di fabbricati, immobili e stabilimenti balneari di Ippocampo.
L’atto costitutivo doveva essere stipulato entro 3 mesi (26 maggio 2008) secondo lo schema stabilito dal Comune di Manfredonia.
Come detto, al tempo fu deciso che se entro 8 mesi dalla costituzione del Consorzio (ora prorogata a dicembre 2010) vi fosse stata l’adesione del 60% della volumetria di Ippocampo poteva essere stipulato un atto con il quale la ITI cedeva al Comune la proprietà delle aree residue destinate alla urbanizzazione e la proprietà di tutti gli impianti e servizi.
Il liquidatore con il consenso del Comune avrà l’obbligo di consegnare il possesso materiale delle aree per la urbanizzazione e gli impianti al Consorzio che dovrà “completarle, adeguare , mantenere e gestire tali opere e servizi a totali ed esclusive cure, rischio e spese di esso Consorzio e dei suoi consorziati manlevando il comune ed il liquidatore della ITI da ogni responsabilità o ingerenza al riguardo”.
Con la stipula dell’accordo si intenderà concluso il giudizio pendente presso il Consiglio di Stato. Tutte le spese anche per quanto attiene all’accordo del 26 febbraio 2008 e fino al trasferimento degli oneri sul Consorzio sono state decise a carico del Consorzio.

IPPOCAMPO A QUALCUNO PIACE COSI’
L’art. 4 della Convenzione del 29/8/1975 della lottizzazione Ippocampo prevedeva che tutti gli impianti e i servizi generali del villaggio fossero custoditi e gestiti sia per la manutenzione ordinaria che straordinaria dalla ITI fino al passaggio in proprietà al comune di Manfredonia.
“Purtroppo il completamento di tale urbanizzazione non è stata realizzata anche per il sopraggiunta dichiarazione di fallimento dell’impresa lottizzante la ITI SpA” – dice a Stato l’amministratore del Condominio Polari del Villaggio Ippocampo Riccardo Andrea Bevere.- Artefice di tale dichiarazione di fallimento può anche considerarsi il Comune di Manfredonia”, che chiedendo infatti alla ITi ed ai suoi fideiussori “il pagamento delle somme necessarie alla manutenzione dell’impianto di depurazione”, avrebbe di fatto “escluso tale fideiussione e causato da parte dei fideiussori esclusi un’azione contro la ITI provocandone il fallimento”.

CON IL FALLIMENTO SRL ESCLUSA DA OBBLIGHI PER ULTIMAZIONE OPERE
Con il fallimento della ITI la stessa si liberò a sua volta “dai suoi obblighi di ultimare le opere di urbanizzazione dovendo la procedura fallimentare procedere solo alla vendita dei beni ed alla ripartizione del riscosso fra i creditori tra i quali avrebbe dovuto inserirsi anche il comune di Manfredonia per le opere che la ITI avrebbe dovuto realizzare e/o mantenere e che non ha realizzato”, dice Bevere.
Purtroppo il Comune di Manfredonia non avrebbe “mai inteso farsi carico delle sue responsabilità per quanto riguarda il villaggio Ippocampo”.
Difatti, “con il pretesto che le opere di urbanizzazione non sono state ancora completate” il Comune non intenderebbe “farsi carico dei relativi oneri nonostante abbia avuto in proprietà fin dal dal primo luglio 1989 le strade, i parcheggi ed i suoli di Ippocampo ma senza il possesso materiale”.

“La ITI in liquidazione – dice ancora Bevere – cercò di far assumere al comune di Manfredonia le sue responsabilità con i relativi oneri” ma la stessa fu “costretta ad adire per vie giudiziali”.
Come detto, è attualmente pendente una causa in attesa di giudizio presso il Consiglio di Stato. “Ecco probabilmente motivata – dice Bevere – la decisione del Comune di Manfredonia di istituire di farsi promotore nel febbraio del 2008 della costituzione del Consorzio”, al fine di “risolvere i problemi della stessa amministrazione e la lite giudiziale tra la ITI ed il comune”.
Ora “tutti gli oneri” dovrebbero ricadere sui proprietari di Ippocampo, “liberando così il Comune da qualsiasi impegno anche finanziario”. “E’ come – continua – se si fosse detto io Comune non voglio o non posso assolvere ai miei compiti anche istituzionalmente previsti, per cui chiedo a voi proprietari di immobili di Ippocampo di pagarvi tutti i servizi e le necessità che io amministrazione non riesco a garantirvi anche se ne sono legalmente tenuto”.

IL MALUMORE INEVITABILE DEI RESIDENTI
Che il Consorzio di Ippocampo così come nato non potesse che ricevere un “basso grado di accoglimento da parte degli Ippocampesi era quindi ovvio”; anche perchè, quando si è cercato di conoscere le cifre da sostenere a carico degli stessi “non si sono ancora ricevute delle risposte concrete”.
Inoltre, osserva l’amministratore del Condominio Polari, “quali le opere da ultimare ed a quanto ammontano?”
In definitiva – continua l’amministratore del Condominio – quanto occorre per rendere il villaggio vivibile e far da lustro anche alla città di Manfredonia come polo di attrazione della cosiddetta riviera sud ?”

IL RUOLO DELLA PEGASO SRL
Intanto, il villaggio Ippocampo da anni viene gestito da una società a responsabilità limitata, la Pegaso, che non avrebbe ricevuto il mandato alla gestione dal Comune di Manfredonia “che in tal caso avrebbe dobvuto quantificare e pagare quanto dovuto alla stessa società gestrice del Villaggio”.
La gestione del Villaggio fu affidata ancora alla Pegaso “fino a quando il Consorzio, al quale la stessa Pegaso ha aderito, non sarà autonomamente funzionante”.
Una funzionalità di base (ancora da definire) che sarebbe potuta avvenire, nelle intenzioni dei responsabili del Consorzio, “entro l’estate”.
Il dirigente Zoccano chiarì al tempo l’equivoco “da qualche parte ingiustificatamente insinuato” in merito all’attività della Pegaso che, come è noto, ha detto Zoccano, da diversi anni ormai cura la gestione dei servizi del villaggio. “La Pegaso – rilevò Zoccano – ha un contratto annuale che scade il 31 dicembre di ogni anno.
Ugualmente accadrà per quello stipulato per l’anno in corso al quale succederà automaticamente quello per l’anno successivo cioè il 2010 che avrà effetto, come detto, fino a quando non subentrerà il Consorzio. Il dato burocratico non influirà sui servizi che continueranno pertanto ad essere erogati”.

L’OBBLIGO DELLA SOTTOSCRIZIONE, LA CONTRIBUZIONE VOLONTARIA
“Ma è abitudine farsi sottoscrivere tale mandato dai proprietari di immobili di Ippocampo – osserva l’amministratore del Condominio Polari- e per essi dai relativi amministratori condominiali. Non avendo tutti gli amministratori incarico assembleare a sottoscrivere tale mandato ne riviene che la contribuzione è spesso su base volontaria e quindi non sempre è sufficiente ad assolvere gli impegni necessari alla gestione del villaggio”.
D’altronde non sempre i proprietari del Villaggio verserebbero “con molta facilità e naturale volontà” le quote che sono stabilite dalla Pegaso”. Difatti, osserva ancora il dottor Bevere, “la Pegaso srl è una società privata che non ha obbligo di rendicontazione nei confronti della committenza, ma offre dei servizi ad un prezzo che lei si assume di riscuotere in funzione del mandato ricevuto”. Ne riviene che spesso “la gente è sempre meno invogliata a pagare servizi non dovuti legamente agli stessi e non all’altezza di quello che sono le loro aspettative”. “Gente che spesso ricorda com’era vent’anni fa il villaggio di Ippocampo e che non puo fare a meno di confrontarlo con quello che è diventato ora nonostante la loro buona volonta e l’ICI al 7 per mille”, dice ancora l’amministratore del Condominio Polari.

IL FUTURO DEL VILLAGGIO, L’IPOTESI ASSOCIAZIONE – “Purtroppo manca ancora una figura che possa liberamente ed indipendentemente rappresentare i proprietari di immobili di Ippocampo – dice il dottor Bevere- ci vorrebbe un’associazione che, facendosi carico delle problematiche di Ippocampo, con l’intelligenza e la passione cerchi di far rispettare (che sono tutelati dalla normativa vigente) in tutte le sedi competenti i legittimi interessi dei proprietari di immobili di Ippocampo che non sono diversi da quelli degli abitanti di Monticchio”.

IN CONCLUSIONE, RESTA IL PROBLEMA DEI COSTI EFFETTIVI A CARICO DEI RESIDENTI – Il problema dello scarso numero di adesione, fu ribadito nell’incontro del novembre 2009 anche dall’Amministratore Zoccano e ripreso dallo stesso ex sindaco Campo: “con la partecipazione di tutti i proprietari dell’area il Comune potrebbe avere un ruolo ancora importante per l’urbanizzazione dell’area residenziale – disse Campo – in caso contrario, spiegò il sindaco, i proprietari del villaggio potrebbero anche “perdere tutto”.
“Io posso anche andare via – disse Campo – arriverà un altro amministratore, ma se non si troverà a breve una soluzione, i vostri immobili rischiano di andare in malora”.
Dunque, il Consorzio Ippocampo fu comunque istituito, al tempo nonostante non erano stati anora definiti i costi, peri i singoli amministratori, delle spese da affrontare.
“Il piano del Consorzio – disse l’amministratore Zoccano – è dimensionato sulla base delle risorse conferite dai proprietari delle villette nella stessa misura fino ad ora fissata.
Le spese saranno pertanto calibrate sulla entità delle entrate”. E dal momento che il Consorzio “non ha scopo di lucro, è prevedibile che si possono realizzare delle economie che andranno investite nel miglioramento e nell’allargamento dei servizi erogati nel villaggio.
In questa prospettiva è importante che le adesioni al Consorzio avvengano senza ritardi in modo da consentire la stesura di un piano finanziario il più possibile aderente alla realtà”, disse fra l’altro il dirigente del Comune Zoccano.
“Il Consorzio Ippocampo finora è un completo fallimento perchè basato anch’esso su regole condominiali ma queste sono rivolte alla gestione di palazzi e non certo alla gestione di Villaggi residenziali con migliaia di proprietari”, scrisse invece un residente del villlaggio in piena campagna elettorale.
Giuseppe de Filippo da Stato Quotidiano