TUTTO SUL CONDOMINIO | Il Manuale del Condominio | Le Leggi | L'AMMINISTRATORE risponde |
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Capo II. - Del Condominio degli edifici
Art. 1117 (Parti comuni dell'
Edificio)
Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi
piani o porzioni di piani di un edificio, se il contrario non
risulta dal titolo:
1) il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri
maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni
d'ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e in
genere tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune;
2) i locali per la portineria e per l'alloggio del portiere, per
la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi e
per altri simili servizi in comune;
3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere
che servono all'uso e al godimento comune, come gli ascensori, i
pozzi, le cisterne, gli acquedotti e inoltre le fognature e i
canali di scarico, gli impianti per l'acqua, per il gas, per
l'energia elettrica, per il riscaldamento e simili, fino al punto
di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva
dei singoli condomini.
Art. 1118 (Diritti dei
partecipanti sulle cose comuni)
Il diritto di ciascun condomino sulle cose indicate dall'articolo
precedente è proporzionato al valore del piano o porzione di
piano che gli appartiene, se il titolo non dispone altrimenti.
Il condomino non può, rinunziando al diritto sulle cose
anzidette, sottrarsi al contributo nelle spese per la loro
conservazione.
Art. 1119 (Indivisibilita')
Le parti comuni dell'edificio non sono soggette a divisione, a
meno che la divisione possa farsi senza rendere più incomodo
l'uso della cosa a ciascun condomino.
Art. 1120 (Innovazioni)
I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma
dell'art. 1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al
miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle
cose comuni.
Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla
stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il
decoro architettonico o che rendano talune parti comuni
dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo
condomino.
Art. 1121 (Innovazioni gravose o
voluttuarie)
Qualora l'innovazione importi una spesa molto gravosa o abbia
carattere voluttuario rispetto alle particolari condizioni e
all'importanza dell'edificio, e consista in opere, impianti o
manufatti suscettibili di utilizzazione separata, i condomini che
non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi
contributo nella spesa.
Se l'utilizzazione separata non è possibile, l'innovazione non
è consentita, salvo che la maggioranza dei condomini che l'ha
deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la
spesa.
Nel caso previsto dal primo comma i condomini e i loro eredi o
aventi causa possono tuttavia, in qualunque tempo, partecipare ai
vantaggi dell'innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione
e di manutenzione dell'opera.
Art. 1122 (Opere sulle parti dell'
edificio di proprietar' comune)
Ciascun condomino, nel piano o porzione di piano di sua
proprietà, non può eseguire opere che rechino danno alle parti
comuni dell'edificio.
Art. 1123 (Ripartizione delle
spese)
Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle
parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi
nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla
maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale
al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa
convenzione.
Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura
diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che
ciascuno può farne.
Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari,
opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero
fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a
carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.
Art. 1124 (Manutenzione e
ricostruzione delle scale)
Le scale sono mantenute e ricostruite dai proprietari dei diversi
piani a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per
metà in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di
piano, e per l'altra metà in misura proporzionale all'altezza di
ciascun piano dal suolo.
Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in
ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i
palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari,
qualora non siano di proprietà comune.
Art. 1125 (Manutenzione e
ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai)
Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle
volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari
dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del
proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a
carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta
e la decorazione del soffitto.
Art. 1126 (Latsrici solari di uso
esclusivo)
Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è
comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo
sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle
riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi
sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di
questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore
del piano o della porzione di piano di ciascuno.
Art. 1127 (Costruzione sopra
l'ultimo piano dell' edificio)
Il proprietario dell'ultimo piano dell'edificio può elevare
nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal
titolo. La stessa facoltà spetta a chi è proprietario esclusivo
del lastrico solare.
La sopraelevazione non è ammessa se le condizioni statiche
dell'edificio non la consentono.
I condomini possono altresì opporsi alla sopraelevazione, se
questa pregiudica l'aspetto architettonico dell'edificio ovvero
diminuisce notevolmente l'aria o la luce dei piani sottostanti.
Chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condomini
un'indennità pari al valore attuale dell'area da occuparsi con
la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso
quello da edificare, e detratto l'importo della quota a lui
spettante. Egli è inoltre tenuto a ricostruire il lastrico
solare di cui tutti o parte dei condomini avevano il diritto di
usare.
Art. 1128 (Perimento totale o
parziale dell' edificio)
Se l'edificio perisce interamente o per una parte che rappresenti
i tre quarti del suo valore, ciascuno dei condomini può
richiedere la vendita all'asta del suolo e dei materiali, salvo
che sia stato diversamente convenuto.
Nel caso di perimento di una parte minore, l'assemblea dei
condomini delibera circa la ricostruzione delle parti comuni
dell'edificio, e ciascuno è tenuto a concorrervi in proporzione
dei suoi diritti sulle parti stesse.
L'indennità corrisposta per l'assicurazione relativa alle parti
comuni è destinata alla ricostruzione di queste.
Il condomino che non intende partecipare alla ricostruzione
dell'edificio è tenuto a cedere agli altri condomini i suoi
diritti, anche sulle parti di sua esclusiva proprietà, secondo
la stima che ne sarà fatta, salvo che non preferisca cedere i
diritti stessi ad alcuni soltanto dei condomini.
Art. 1129 (Nomina e revoca dell'
Amministratore)
Quando i condomini sono più di quattro, l'assemblea nomina un
amministratore. Se l'assemblea non provvede, la nomina è fatta
dall'autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini.
L'amministratore dura in carica un anno e può essere revocato in
ogni tempo dall'assemblea.
Può altresì essere revocato dall'autorità giudiziaria, su
ricorso di ciascun condomino, oltre che nel caso previsto
dall'ultimo comma dell'art. 1131, se per due anni non ha reso il
conto della sua gestione, ovvero se vi sono fondati sospetti di
gravi irregolarità. La nomina e la cessazione per qualunque
causa dell'amministratore dall'ufficio sono annotate in apposito
registro.
Art. 1130 (Attribuzioni dell'
Amministratore)
L'amministratore deve:
1) eseguire le deliberazioni dell'assemblea dei condomini e
curare l'osservanza del regolamento di condominio;
2) disciplinare l'uso delle cose comuni e la prestazione dei
servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il
miglior godimento a tutti i condomini;
3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la
manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per
l'esercizio dei servizi comuni;
4) compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti
comuni dell'edificio. Egli, alla fine di ciascun anno, deve
rendere il conto della sua gestione.
Art. 1131 (Rappresentanza)
Nei limiti delle attribuzioni stabilite dall'articolo precedente
o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio
o dall'assemblea, l'amministratore ha la rappresentanza dei
partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condomini sia
contro i terzi.
Può essere convenuto in giudizio per qualunque azione
concernente le parti comuni dell'edificio; a lui sono notificati
i provvedimenti dell'autorità amministrativa che si riferiscono
allo stesso oggetto.
Qualora la citazione o il provvedimento abbia un contenuto che
esorbita dalle attribuzioni dell'amministratore, questi è tenuto
a darne senza indugio notizia all'assemblea dei condomini.
L'amministratore che non adempie a quest'obbligo può essere
revocato ed è tenuto al risarcimento dei danni.
Art. 1132 (Dissenso dei condomini
rispetto alle liti)
Qualora l'assemblea dei condomini abbia deliberato di promuovere
una lite o di resistere a una domanda, il condomino dissenziente,
con atto notificato all'amministratore, può separare la propria
responsabilità in ordine alle conseguenze della lite per il caso
di soccombenza. L'atto deve essere notificato entro trenta giorni
da quello in cui il condomino ha avuto notizia della
deliberazione.
Il condomino dissenziente ha diritto di rivalsa per ciò che
abbia dovuto pagare alla parte vittoriosa.
Se l'esito della lite è stato favorevole al condominio, il
condomino dissenziente che ne abbia tratto vantaggio è tenuto a
concorrere nelle spese del giudizio che non sia stato possibile
ripetere dalla parte soccombente.
Art. 1133 (Provvedimenti presi
dall' Amministratore)
I provvedimenti presi dall'amministratore nell'ambito dei suoi
poteri sono obbligatori per i condomini. Contro i provvedimenti
dell'amministratore è ammesso ricorso all'assemblea, senza
pregiudizio del ricorso all'autorità giudiziaria nei casi e nel
termine previsti dall'art. 1137.
Art. 1134 (Spese fatte dal
Condomino)
Il condomino che ha fatto spese per le cose comuni senza
autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea non ha
diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente.
Art. 1135 (Attribuzioni dell'
Assemblea dei Condomini)
Oltre a quanto è stabilito dagli articoli precedenti,
l'assemblea dei condomini provvede:
1) alla conferma dell'amministratore e all'eventuale sua
retribuzione;
2) all'approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante
l'anno e alla relativa ripartizione tra i condomini;
3) all'approvazione del rendiconto annuale dell'amministratore e
all'impiego del residuo attivo della gestione;
4) alle opere di manutenzione straordinaria, costituendo, se
occorre, un fondo speciale.
L'amministratore non può ordinare lavori di manutenzione
straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in
questo caso deve riferirne nella prima assemblea.
Art. 1136 (Costituzione dell'
Assemblea e validita' delle deliberazioni)
1136. (Costituzione dell'assemblea e validità delle
deliberazioni). L'assemblea è regolarmente costituita con
l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del
valore dell'intero edificio e i due terzi dei partecipanti al
condominio.
Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che
rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà
del valore dell'edificio.
Se l'assemblea non può deliberare per mancanza di numero,
l'assemblea di seconda convocazione delibera in un giorno
successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci
giorni dalla medesima; la deliberazione è valida se riporta un
numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al
condominio e almeno un terzo del valore dell'edificio.
Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca
dell'amministratore o le liti attive e passive relative a materie
che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore medesimo,
nonché le deliberazioni che concernono la ricostruzione
dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità
devono essere sempre prese con la maggioranza stabilita dal
secondo comma.
Le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni previste
dal primo comma dell'art. 1120 devono essere sempre approvate con
un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti
al condominio e i due terzi del valore dell'edificio. L'assemblea
non può deliberare, se non consta che tutti i condomini sono
stati invitati alla riunione. Delle deliberazioni dell'assemblea
si redige processo verbale da trascriversi in un registro tenuto
dall'amministratore.
Art. 1137 (Impugnazioni delle
deliberazioni dell' Assemblea)
Le deliberazioni prese dall'assemblea a norma degli articoli
precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini.
Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di
condominio ogni condomino dissenziente può fare ricorso
all'autorità giudiziaria, ma il ricorso non sospende
l'esecuzione del provvedimento, salvo che la sospensione sia
ordinata dall'autorità stessa.
Il ricorso deve essere proposto, sotto pena di decadenza, entro
trenta giorni, che decorrono dalla data della deliberazione per i
dissenzienti e dalla data di comunicazione per gli assenti.
Art. 1138 (Regolamento di
Condominio)
Quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a
dieci, deve essere formato un regolamento, il quale contenga le
norme circa l'uso delle cose comuni e la ripartizione delle
spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun
condomino, nonché le norme per la tutela del decoro
dell'edificio e quelle relative all'amministrazione.
Ciascun condomino può prendere l'iniziativa per la formazione
del regolamento di condominio o per la revisione di quello
esistente.
Il regolamento deve essere approvato dall'assemblea con la
maggioranza stabilita dal secondo comma dell'art. 1136 e
trascritto nel registro indicato dall'ultimo comma dell'art.
1129. Esso può essere impugnato a norma dell'art. 1107.
Le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i
diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di
acquisto e dalle convenzioni, e in nessun caso possono derogare
alle disposizioni degli articoli 1118, secondo comma, 1119, 1120,
1129, 1131, 1132, 1136 e 1137.
Art. 1139 (Rinvio alle norme culla
comunione)
Per quanto non è espressamente previsto da questo capo si
osservano le norme sulla comunione in generale.