"Manuale del Condominio".

Due parole, prima di cominciare... Attualmente il condominio (e la comunione) sono regolato da 39 articoli del Codice Civile (li trovi nel reparto "LEGGI", collegamento sopra la pagina), da alcune Leggi aggiuntive e da una marea di sentenze di cassazione che fanno "orientamento".
Questo manuale vuole essere una guida molto semplice sui casi piu' comuni che possano interessare i condomini (e perche' no? anche gli amministratori). Qui non troverete un interminabile elenco di sentenze di cassazione, ma poche - speriamo chiare - informazioni su come comportarsi nei casi piu' comuni che possono accadere in condominio.

Costituzione del Condominio e Parti Comuni.

Il problema della costituzione del Condominio è in realtà - scusate il bisticcio di parole - un falso problema. Molti immaginano che esistano delle formalità da rispettare per "costituire il condominio", senza rendersi conto che - cosi' come osservato più volte dalla giurisprudenza - il condominio sorge con il frazionamento della proprietà dell'edificio, nel momento in cui il costruttore inizia a vendere gli appartamenti. L'eventuale delibera assembleare di costituzione del condominio ha un effetto dichiarativo di una situazione di fatto che già esiste e che non puo' nè deve essere accettata o rifiutata
Parte della confusione attorno a questo argoento è generata dalla presenza o meno dell'amministratore (vedi nel manuale l'apposito capitolo), ma che rispetto lo stato giuridico di costituzione del condominio è assolutamente ininfluente.
Una volta chiarito che il condominio esiste, bisogna vedere da quali parti è costituito. Queste sono descritte dall'art. 117 del Codice Civile,

L'assemblea del Condominio è l'organo principale per le deliberazioni di qualsiasi genere.
Ha poteri "legislativi" e "ordinativi".
Ha, praticamente, le stesse funzioni del governo di una nazione.
I poteri legislativi si esprimono nella possibilità del congresso assembleare di deliberare su tutta la materia condominiale; è un esempio elementare quello di creare il Regolamento del Condominio, oppure di modificare le Tabelle Millesimali. Per raggiungere tali scopi particolari, l'Assemblea deve costituirsi in maggioranza assoluta, cioè con la presenza di tutti i Condomini, mentre per conseguire obbiettivi più correnti, quale, per esempio, la normale gestione contabile annuale, è sufficiente che si costituisca con maggioranze meno imponenti.

I poteri ordinativi consentono all'Assemblea di imporre la volontà della maggioranza; è un esempio elementare quello di disporre il ripristino coattivo dello stato dei luoghi che un condomino abbia modificato, sia per apportare un vantaggio alla propria unità immobiliare, sia per migliorare (a proprio giudizio) l'uso della cosa comune.

Quanto ai poteri esecutivi, l'Assemblea crea appositamente un organo al quale conferisce il mandato di curare il corretto andamento della gestione comune: l'Amministratore del Condominio.

La nomina dell’Amministratore è, dunque, prerogativa dell’Assemblea del Condominio, ma, quando per ragioni particolari, tale nomina non può avvenire, provvede l’autorità giudiziaria ad istanza anche di un solo condomino.

La figura dell’Amministrazione è imposta dalla Legge quando in un edificio ci siano quattro o più proprietari, cioè Condomini (art. 1129 CC).

I compiti specifici dell’Amministratore si concretizzano innanzi tutto nella gestione da bonus pater familias dei beni condominiali.

Egli dura in carica un anno, al termine del quale deve rendere il conto della propria gestione (art. 1130 CC).

Durante il trascorrere dell’anno, egli dovrà riscuotere le divisioni condominiali in base al Bilancio Preventivo approvato dall’Assemblea dei Condomini. Nell’approvare il Bilancio, l’Assemblea deve anche fissare le date di pagamento delle singole quote.

Normalmente il Bilancio prevede il pagamento in divisioni trimestrali, che l’Amministratore redige adoperando la Tabella Millesimale, cioè quella costruzione matematica che consente di ripartire le spese secondo il valore di ciascuna unità immobiliare (art, 1123 CC).

Nei confronti di coloro che non pagano le quote condominiali, l’Amministratore può richiedere al Giudice il Decreto Ingiuntivo immediatamente esecutivo (art. 63 Disposizioni di Attuazione del CC.).

A norma dello stesso articolo, l’Amministratore può sospendere al condomino moroso da oltre sei mesi, l’utilizzazione dei servizi comuni che sono suscettibili di utilizzazione separata (per esempio, può interrompere il collegamento citofonico o televisivo).

Incassate le somme previste nel Bilancio Preventivo, l’Amministratore dovrà pagare con tempestività i fornitori del Condominio, gli eventuali dipendenti (ad esempio il portiere), provvedere agli interventi riparativi delle cose comuni (ad esempio riparare le colonne di scarico, oppure l’impianto televisivo comune, ecc.).

Egli dovrà eseguire le deliberazioni che l’Assemblea ha assunto in sede di riunione, anche se dall’esecuzione di una decisione assembleare si può creare la compressione del diritto di proprietà di un componente del condominio. Si consideri, infatti, l’ipotesi che l’Assemblea deliberi che sia vietato parcheggiare autoveicoli nel cortile condominiale: tale decisione, evidentemente, limita il diritto dei condomini di servirsi della cosa comune.

L’Amministratore deve anche curare che tutti i condomini osservino scrupolosamente il Regolamento del Condominio, intervenendo con una segnalazione nei confronti del condomino che non dovesse osservarlo e, in caso di persistenza, costringendolo con l’azione giudiziaria. Si consideri l’ipotesi del condomino che, a dispetto del divieto di usare attrezzature che producono suoni eccedenti la normale tollerabilità, non provveda ad adottare gli accorgimenti necessari, come, per esempio, isolare acusticamente l’ambiente nel quale si trovano macchine rumorose, per limitare l’immissione di suoni.

L’Amministratore ha la rappresentanza legale del condominio (art. 1131 CC), sicchè a lui compete il diritto/dovere di esercitare le azioni giudiziarie necessarie per tutelare gli interessi del Condominio. Per lo stesso motivo, è nei confronti dell’Amministratore che sono indirizzate le richieste anche giudiziarie, ovvero i provvedimenti dell’autorità amministrativa o giudiziaria contro il Condominio.

E’ compito dell’Amministratore convocare ogni anno l’Assemblea (art. 1135 CC) per:

• la nomina dell’Amministratore,

• l’approvazione del Bilancio Preventivo,

• l’approvazione del Bilancio Consuntivo.

L’Assemblea può essere convocata dall’Amministratore anche quando egli lo ritenga necessario (art. 66 Disp. Att. CC), per esempio nel caso sia necessario provvedere ad eseguire lavori straordinari per i quali l’impegno di spesa supera le previsioni del Bilancio Preventivo.

Nel disporre l’Assemblea, sia ordinaria sia straordinaria, l’Amministratore deve convocare, a pena di nullità delle deliberazioni, tutti i Condomini, anche se uno di essi sia proprietario di una unità immobiliare piccolissima (art. 1136 CC).

La convocazione dell’Assemblea deve essere portata a conoscenza di tutti i Condomini almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza (art. 66 Disp. Att. CC).

La convocazione dell’Assemblea deve prevedere una prima adunanza, ed una seconda adunanza che deve essere fissata per un giorno successivo, e comunque non oltre dieci giorni dalla prima (art. 1336 CC).

L’Amministratore, anche se la sua carica dura un anno, può essere revocato in qualunque momento dall’Assemblea.

Egli può essere revocato dall’autorità giudiziaria, anche ad istanza di un solo condomino, se non ha presentato il Bilancio Consuntivo per due anni, o per gravi irregolarità nella gestione (art. 1129 CC); può anche essere revocato se non ha tempestivamente convocato l’Assemblea quando ha ricevuto una citazione o un Festina Lente

L'ASSEMBLEA

L'assemblea è l'organo di rappresentanza del condominio, composta da tutti i condòmini titolari di un diritto di proprietà delle unità immobiliari che compongono l'edificio, a cui fanno capo la maggior parte dei diritti e doveri inerenti la vita condominiale.

L'assemblea è classificabile come l'organo decisionale del condominio, ovvero è l'unico organo del condominio che ha il potere di prendere tutte le decisioni in merito alla vita stessa del condominio e dei sui partecipanti. L'assemblea può essere ordinaria o straordinaria. Molti condòmini, però, non conoscono a fondo il significato dei termini ordinaria e straordinaria, pensando che la prima possa decidere solo su opere di ordinaria manutenzione e la seconda solo su opere di straordinaria manutenzione. Invece non è affatto così. L'assemblea si definisce ordinaria quando è la prima assemblea che viene convocata nel periodo di gestione annuale e può trattare qualsiasi argomento sia di ordinaria che straordinaria amministrazione. Tutte le altre assemblee, oltre alla prima (c.d. ordinaria), vengono chiamate straordinarie e anche queste possono trattare qualunque argomento, sia di ordinaria che di straordinaria amministrazione.

La sua Convocazione:
l'assemblea dovrebbe essere convocata ogni anno per la rendicontazione dell'operato dell'amministratore e deve essere convocata tutte le volte che l'amministratore lo ritiene opportuno e/o dietro richiesta di almeno due condòmini che rappresentino almeno 1/6 dei millesimi di proprietà lo richiedano.
La convocazione può essere fatta esclusivamente dall'amministratore, fatto salvo i casi in cui l'amministratore non provveda quando almeno due condòmini rappresentati almeno 1/6 del valore dell'edificio glielo richiedano o quando l'amministratore non esiste. Solo in tal caso l'asemblea può essere convocata da qualsiasi condòmino.
Il presupposto per la valida costituzione dell'assemblea è l'avvenuto invito di tutti i condòmini indistintamente mediante raccomandata, o qualunque altro strumento comprovante l'avvenuta comunicazione, inviata almeno cinque giorni prima della data fissata.
 

Lo svolgimento:
tutte le volte che l'assemblea si riunisce, e' opportuno (ma secondo certa giurisprudenza non obbligatorio) che venga nominato una persona fra i presenti che svolga la carica di presidente dell'assemblea, il quale dovrà eleggere un'altra persona che svolga la funzione di segretario.
Il presidente ha il compito di verificare tutte le ricevute degli inviti, la validità delle eventuali deleghe, la presenza del numero legale e di coordinare la discussione dell'ordine del giorno.
Il segretario ha la funzione di scrivere a verbale tutto ciò che viene deliberato dall'assemblea. La carica di presidente di solito viene affidata ad un condomino, mentre può essere eletto a segretario. Solitamente, per questioni puramente di calligrafia viene eletto a segretario lo stesso amministratore.
Il verbale redatto e firmato dal presidente, dal segretario ed eventualmente da qualche condòmino deve obbligatoriamente essere inviato a tutti i condomini assenti. in quanto i termini di impugnabilità delle delibere assembleari decorrono, per questi ultimi, dalla data di ricezione della copia del verbale. Comunque e' una buona abitudine ed indice di professionalità inviare copia del verbale - informalmente - anche ai presenti
Sul libro verbali deve essere trascritto, a cura del segretario o dell'amministratore, quanto segue :

• Il luogo, l'ora di inizio e termine, l'ordine del giorno dell'assemblea;

• L'elenco degli intervenuti di persona o per delega e le rispettive quote milelsimali;

• Il resoconto dettagliato della discussione, testo delle deliberazioni prese con l'indicazione della relativa maggioranza, eventuali dichiarazioni o proposte degli intervenuti in ordine alle singole delibere, con indicazione del nome dei proponenti.

La sua validità:
in prima convocazione l'assemblea s'intende validamente costituita con l'intervento di almeno due terzi dei condòmini, che rappresentino almeno i due terzi del valore dell'edificio. Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.
Qualora , in prima convocazione, non venga raggiunto il numero legale, l'assemblea dovrà riunirsi in seconda convocazione in un giorno successivo a quello della prima e comunque entro e non oltre il decimo giorno.
In seconda convocazione è valida ogni delibera che abbia riportato un numero di voti favorevoli che rappresenti almeno un terzo dei partecipanti al condominio e un terzo del valore dell'edificio.
Fanno comunque eccezione le seguenti tipologie di delibere :

• Le delibere concernenti la nomina, la revoca o la riconferma dell'amministratore, le liti giudiziarie che esorbitino dalle attribuzioni dell'amministratore, la ricostruzione dell'edificio e le riparazioni straordinarie di notevole entità, che devono essere approvate in ogni caso con la maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore dell'edificio;

• Le delibere concernenti le innovazioni dirette ad ottenere il più comodo o il miglior rendimento delle cose e/o impianti comuni e la costruzione di nuovi impianti e/o servizi comuni, che devono essere approvate con la maggioranza dei condòmini che rappresentino almeno i due terzi del valore dell'edificio, salvo il disposto di leggi speciali;

• Le delibere su argomenti per i quali leggi speciali dispongono maggioranze diverse da quelle sopraelencate;

• Le delibere inerenti modifiche e/o integrazioni del presente regolamento, l'alienazione di parti comuni del condominio, la modifica delle tabelle millesimali e quelle delibere che toccano direttamente ed in qualsivoglia modo la disponibilità all'uso delle parti esclusive dei singoli condòmini, devono essere approvate in ogni caso con l'unanimità dei condòmini che rappresentino la totalità del valore millesimale dell'edificio.

I suoi poteri:
le attribuzioni ed i poteri dell'assemblea sono regolati dal codice civile. L'assemblea non può deliberare in violazione delle leggi, non può deliberare modifiche al regolamento o innovazioni che siano lesive dei diritti acquisiti anche di un solo condòmino.
Essa non può deliberare su argomenti che non siano iscritti all'ordine del giorno, a meno che non vi sia la presenza totale dei condòmini rappresentanti il totale valore dell'edificio.
Le delibere prese in conformità alla legge e alle relative maggioranze necessarie sono vincolanti per tutti i condòmini, nessuno escluso, compresi gli assenti, gli astenuti e i dissenzienti in minoranza, fatto eccezione per le delibere concernenti le innovazioni voluttuarie e gravose e suscettibili di utilizzo separato, per le quali la minoranza dissenziente può essere esonerata dalla partecipazione alle spese.
 

L'impugnazione delle delibere:
ogni condòmino assente o dissenziente può presentare ricorso all'autorità giudiziaria contro tutte quelle delibere contrarie alla legge, al regolamento o comunque lesive del diritto anche di un solo condòmino.
Il ricorso deve essere proposto dai presenti, dissenzienti, entro 30 giorni dalla data della delibera, e dagli assenti, entro 30 giorni dal ricevimento della copia del verbale.
Il ricorso deve essere presentato al tribunale competente, nei termini e modi prescritti dallo stesso.
 

La separazione delle responsabilità :
quando l'assemblea abbia deliberato di promuovere una causa o di resistere in giudizio, i condòmini dissenzienti possono separare la propria responsabilità in ordine alle spese e alle conseguenze della causa, per il caso di soccombenza. Tale volontà va notificata con atto di significazione a mezzo ufficiale giudiziario all'amministratore del condominio entro 30 giorni dalla delibera, per i presenti dissenzienti, o entro 30 giorni dalla data di ricevuta della copia del verbale per gli assenti.
Se la causa ha esito favorevole al condominio, e ne derivino dei vantaggi al dissenziente, questi deve concorrere, pro quota, a rifondere quella parte di spesa della causa che non sia stato possibile farsi pagare dalla parte avversaria soccombente.
 

Conclusioni :
L'assemblea, come avete avuto modo di leggere, è l'unico organo che può deliberare e decidere su tutte le questioni inerenti la vita comune in condominio. Nessuno, nemmeno l'amministratore può prendere decisioni se non interpellando l'assemblea.
Tutto ciò predetto fa salvo comunque una diversa volontà espressa nel regolamento di condominio eventualmente esistente nel vostro condominio, che comunque non può menomare i diritti di ciascun condòmino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, e in nessun caso può derogare alle disposizioni di cui agli articoli : 1118 secondo comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137 e alle disposizioni di attuazione del codice civile 72 e 155.
 

Il riparto delle spese

Generalità
Gli articoli 1101 e 1104 C.c., relativi alla comunione, stabiliscono che la ripartizione delle spese si determina unicamente in proporzione delle quote.
Il sistema dettato dall'art. 1123 per il condominio è più articolato, in quanto, se il primo comma stabilisce un criterio analogo a quello della comunione, il secondo comma dà rilievo proprio al reale servizio ed uso, in rapporto alle singole quote.
Il criterio dell'effettiva destinazione costituisce il contenuto principale della norma, mentre l’asserzione, di cui al primo comma, vale ad stabilire una presunzione di parità tra valore delle quote ed uso.
La ripartizione delle spese nell'ambito condominiale è disciplinata dagli articoli 1123-1124-1125 e 1126 C.c. La materia disciplina le spese per la manutenzione ordinaria e straordinaria delle parti comuni e per la gestione dei servizi comuni.
Restano escluse le spese che si riferiscono unicamente alle unità immobiliari di proprietà esclusiva.  

Soggetti obbligati
L'obbligato al pagamento si identifica in colui che partecipa, a qualsiasi titolo, al rapporto condominiale.
L'art. 63 disp. att. C.c. dispone, per quanto riguarda il successore a titolo particolare, che chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato, solidalmente con questi, al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso ed a quello precedente.
I rapporti tra conduttore e locatore restano un fatto interno, non rilevante nei confronti del condominio, per il quale, obbligato resta sempre il proprietario.  

Natura dell'obbligazione
L'obbligazione prevista dall'art. 1123 C.c. si qualifica come obbligazione propter rem, poiché l'obbligo di ciascun condomino deriva dalla sua partecipazione al condominio e dalla titolarità del diritto reale sull'immobile.  

Momento in cui l'obbligazione sorge
L'obbligo sorge nel momento in cui la ripartizione della spesa viene approvata dall'assemblea.
L'obbligo, nel caso di successione nel diritto, nasce nel momento in cui viene acquisita la qualità di condomino. Per tale acquisizione, è sufficiente la redazione di una scrittura privata, non occorrendo né l'atto pubblico, né la trascrizione. È necessario altresì che del trasferimento della proprietà venga avvertito, in qualsiasi modo idoneo, il condominio.  

Convenzioni in deroga
La derogabilità dell'art. 1123 ha origine da quanto previsto dall'art. 1138 ed è esplicitamente stabilita dal primo comma dell'art. 1123 stesso. Tale derogabilità concerne sia il criterio di proporzione tra quote e spese, sia la regola di ripartizione in rapporto all'uso (di cui al secondo comma).
La convenzione che determina la deroga deve consistere in un atto sottoscritto da tutti i condomini interessati. Essa può essere contenuta in una delibera assembleare approvata da tutti i condomini
In mancanza dell'unanimità, la delibera assembleare che introduca deroghe ai criteri di ripartizione delle spese, incidendo sui diritti individuali del singolo condomino, è inefficace nei confronti del dissenziente, per nullità radicale deducibile senza limitazioni di tempo.    

Cose destinate a servire i condomini in misura diversa (secondo comma dell'art. 1123 C.c.)
L'espressione «in misura diversa» non si riferisce alla diversità delle quote, ma alla possibilità che uso e godimento siano diversi, per i singoli condomini, a prescindere dall'entità delle quote, a causa di fatti evidenti in base alla struttura del bene ed alla destinazione di esso, quale risulta dallo stato dei luoghi.
In tali situazioni, vale a dire allorché la misura della possibilità d'uso sia diversa, il criterio di legge per la ripartizione delle spese è quello di cui al secondo comma dell'art. 1123.
Il secondo comma dell'art. 1123 non comporta solo la possibilità di una diversa misura di contribuzione, ma anche quella del totale esonero di uno o più condomini dalle spese per un particolare uso o servizio, quando essi ne siano totalmente esclusi.  

Pluralità di cose, opere ed impianti (terzo comma dell'art. 1123 C.c.)
Il terzo comma dell'art. 1123 C.c. sviluppa il principio stabilito dal comma precedente, prevedendo l'ipotesi di opere o impianti destinati a servire, non i singoli condomini in modo differente, ma parti autonome dell'edificio in modo esclusivo.
L'elencazione del codice non deve considerarsi tassativa, bensì esemplificativa, con la conseguenza che la relativa disciplina si applicherà tutte le volte che un bene o servizio siano destinati a servire solo una parte del condominio  

Manutenzione e ricostruzione delle scale (art. 1124 C.c.)
La norma in esame è derogabile
La disposizione dell'art. 1124 C.c. è conseguenza del principio dell'art. 1123/2, in quanto tiene conto del differente uso del bene comune da parte dei condomini proprietari dei diversi piani.
Essa contempera tale principio con la circostanza che la scala, nella sua interezza, appartiene a tutti i condomini e vuole evitare le conseguenze non eque dell'integrale riferimento alla destinazione, che si verificavano, in danno dei proprietari dei piani più alti.
L'art. 1124, nel prevedere una formula fissa (metà in ragione del valore e metà in misura proporzionale all'altezza), adotta una soluzione idonea a risolvere il problema della difficoltà di calcolare, in concreto, la differente utilità per i proprietari dei piani.  

Soffitti e solai (art. 1125 C.c.)
L'art. 1125 C.c. stabilisce che le spese per la manutenzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti uguali dai proprietari l'uno all'altro sovrastanti. Tale norma determina una presunzione assoluta di comunione delle opere che servono a dividere orizzontalmente le due proprietà.
Nel concetto di volte, soffitti e solai rientra tutto ciò che divide orizzontalmente le due proprietà e si trova stabilmente tra esse, con funzione di sostegno e copertura. Restano escluse quelle parti che adempiono a funzioni meramente estetiche o ornamentali
L'art. 1125 C.c., secondo il quale le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti uguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, costituisce norma derogabile dall'autonomia privata, sicché i condomini interessati ben possono addivenire ad un accordo sul loro rispettivo diritto e determinare convenzionalmente chi debba sostenere la spesa.  

Lastrici solari di uso esclusivo (art. 1126 C.c.)
L'art. 1126 prevede l'ipotesi che il lastrico solare non sia utilizzato da tutti i condomini, bensì sia nella disponibilità solo di uno o alcuni di essi.
Per tale situazione viene previsto un criterio di ripartizione delle spese che, in deroga a quanto stabilito dall'art. 1123, pone le somma necessarie a carico, per un terzo dei condomini che hanno in uso il lastrico e per due terzi degli altri (a seconda dei casi, tutti i condomini, oppure coloro cui il lastrico fornisce copertura).
La ratio della norma consiste nel fatto che il carattere comune del lastrico solare, collegato alla funzione di copertura dell'edificio, non può venir meno.
Ai fini dell'applicazione dell'art. 1126 C.c., all'ipotesi di lastrici solari di uso esclusivo deve essere equiparata quella di lastrici in proprietà esclusiva.
Poiché l'art. 1126 non è richiamato dall'art. 1138 C.c., esso può essere derogato dal regolamento di condominio, che può stabilire di ripartire le spese in proporzione del valore millesimale degli appartamenti.  

Conclusioni - Carente prestazione del servizio comune.
In deroga alla volontà del promotore di questo manuale (di evitare un’elencazione di sentenze) ritengo fondamentale riportare una massima di sentenza della Cassazione a Sezione Unite in cui si evince che l'obbligo di contribuire alle spese comuni sussiste anche nel caso di carente prestazione del  servizio comune.'interesse comune e alle innovazioni deliberate dalla maggioranza trova la sua fonte nella comproprietà delle parti comuni dell'edificio (art. 1123 comma 1 c.c.); 'impianto centralizzato di riscaldamento non eroghi sufficiente calore non può giustificare un esonero dal , neanche per le sole spese di esercizio dell'impianto, dato che il condomino non è titolare, nei confronti del condominio, di un diritto di natura , quindi, non può sottrarsi dal contribuire alle spese allegando la mancata o insufficiente erogazione del servizio.( Cass. Sezioni Unite n. / 96 )»

Regolamento di Condominio.

Quando in un palazzo il numero dei condomini e' superiore a dieci, DEVE esserci un regolamento di condominio, che può essere di due tipi:

- Regolamento di tipo contrattuale, che di solito viene predisposto dal costruttore della palazzina e che viene approvato da tutti i proprietari in quanto inserito nell'atto di acquisto.

Questo tipo di regolamento puo' contenere delle clausule che limitano l'utilizzo e la disponibilità del proprio immobile. Un esempio abbastanza comune e' la regola di non tenere cani in condominio: Se presente in un regolamento contrattuale, nessuno dei condomini potrà trasgredire questa regola.

- Regolamento di tipo Assembleare: Questo regolamento viene di solito predisposto dall'amministratore del condominio, ma non può contenere limitazioni alla libertà individuale che non siano espressamente accettate da tutti i condomini (vedi esempio precedenet:l'Assemblea, in mia assenza, approva un regolamento di condominio che mi impedisce di continuare a tenere il mio cane. In questo caso tale clausula non ha valore nei miei confronti in quanto io non l'ho espressamente approvata).
Naturalmente diverso e' il caso in cui il regolamento disponga, ad esempio, l'utilizzo dei beni comuni (es: la regolamentazione di una zona di parcheggio, orari in cui non e' consentito fare schiamazzi o giocare nel cortile). In tal caso anche se di natura assembleare tutti i condomini saranno tenuti a rispettare le norme.

Le Tabelle Millesimali.

In Generale:
Le tabelle millesimali sono previste e disciplinate dagli artt. 68 e 69 delle disposizioni di attuazione del codice civile, i quali stabiliscono che il regolamento di condominio precisi il valore proporzionale di ciascun piano o porzione di esso e che tali valori siano espressi in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento stesso.
Le tabelle devono ragguagliare, ponendoli su di un'unica base, i valori delle proprietà esclusive, consentendo di ripartire le spese tra i condomini in modo unitario. Oltre la tabella che attiene alla proprietà generale e che viene normalmente indicata con la lettera «A», esistono ulteriori tabelle, che vengono predisposte per ripartire, sulla base dei criteri di legge, le spese di singoli servizi.
 

Come si calcolano:
La determinazione dei valori è un'operazione tecnica, che deve essere compiuta misurando la superficie reale di ogni unità immobiliare e ragguagliandola, in millesimi, al volume totale dell'edificio. Restano escluse dal calcolo parti esterne al fabbricato e non edificate [es. i giardini]. Nell'accertamento dei valori non si tiene conto dello stato di manutenzione di ciascun piano o porzione di piano.
Il calcolo, di solito, viene fatto moltiplicando la superficie reale dell'appartamento per dei coefficienti di riduzione (o in qualche caso di aumento) che modificano i metri quadri in funzione dell'effettivo utilizzo della superficie dell'appartamento. Questi coefficienti di solito vanno da 0,20 a 1,20 e sono scelti dal tecnico sulla base della sua esperienza o rifacendosi a delle tabelle, in particolare alla circolare ministeriale n. 12480 del 26/3/1966 (che aggiorna e sostituisce la precedente n. 9400 del 1/7/1926).
I Criteri utilizzati, di solito, sono i seguenti:

• Coefficiente di destinazione

• Coefficiente di piano

• Coefficiente di orientamento

• Coefficiente di prospetto

• Coefficiente di luminosità

A scopo esemplificativo, siamo un esempio dei coefficienti, utilizzando quello di destinazione:

Da quanto esposto appare evidente che due appartamenti, anche se posti nello stesso stabile e della stessa superficie, difficilmente avrannovalori millesimali uguali: bisognerà valutare il taglio dell'appartamento, la posizione, l'orientamento e tutti gli altri fattori.
Le tabelle millesimali costituiscono la base per qualsiasi ripartizione di spesa, all'interno del condominio. Esse servono, inoltre, per determinare la validità delle assemblee e per calcolare le maggioranze. Per la validità delle tabelle, approvate in assemblea, non è sufficiente l'approvazione unanime dei presenti all'assemblea, essendo necessaria l'unanimità di tutti i partecipanti al condominio. Gli assenti potranno proporre impugnativa.
Quando le tabelle millesimali vengono predisposte dal costruttore-venditore e la loro approvazione risulta dagli atti di compravendita dei singoli appartamenti, l'efficacia vincolante di esse si basa su tale approvazione e non può essere contestata fino ad eventuale ricorso alla procedura di cui all'art. 69 disp. att. C.C.
 

Modificare/Correggere le tabelle:
L'affermazione più comune, a proposito delle tabelle millesimali, e': "Sono sbagliate!". Speriamo che quanto scritto sopra vi abbia dato un minimo di infarinatura sull'argomento, e adesso vediamo cosa prevede la Legge.
L'art. 69 disp. att. C.C. prevede la possibilità di rivedere o modificare i valori risultanti dalle tabelle, solo nell'ipotesi di errore o di modifiche dello stato di fatto.
La revisione in conseguenza di errore si riferisce, non solo agli errori di calcolo, ma ad ogni ipotesi di errore. Pertanto, la revisione si riferisce solo alle tabelle determinate contrattualmente e non a quelle definite con sentenza, per le quali saranno applicabili i rimedi previsti per le impugnazioni processuali.
Nell'ipotesi di modifiche di una parte dell'edificio (ad esempio: innovazioni, ristrutturazioni di vasta portata o sopraelevazioni di nuovi piani) le tabelle vanno rifatte quando "e' notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano". Ed ecco qui la domanda piu' comune: "Nel caso di realizzazione di una veranda, il condomino che la realizza deve pagare di più?". La risposta, secondo quanto detto dall'art. 69 delle disposizioni di attuazione del codice civile, spetta soltanto al giudice. Infatti e' solo Lui che può valutare se c'e' un'alterazione sostanziale nei rapporti di superficie, aiutandosi di solito con un tecnico. Ma certamente pochi metri quadrati spesso non sono talmente significativi da giustificare una revisione.

Far fare le tabelle "dal Tribunale"
Per la formazione giudiziale delle tabelle, è necessaria la proposizione di una domanda specifica. La domanda giudiziale può essere proposta anche dopo che, tra i condomini, sia intervenuto l'accordo di ripartire le spese condominiali. La decisione finale, all'esito del giudizio, ha effetto di giudicato.
 

Le Leggi speciali.

I pochi articoli del codice civile sono integrati da una serie di leggi che regolano alcune situazioni e comportamenti condominiali.

La pagina e' ancora in costruzione, ma potete fare riferimento alla nostra pagina delle leggi.

In attesa, sottopongo alla vostra attentezione alcune delle piu' importanti leggi:

ADEGUAMENTO IMPIANTI ELETTRICI: Questa legge, conosciuta meglio come 46/90, prevede una serie di norme da rispettare per adeguare gli impianti esistenti a degli standard europei. Sono sogegtti a questa legge TUTTI gli stabili, piccoli e grandi. In alcuni casi potrebbe essere possibile non realizzare l'impianto di terra, ma il problema verrà sviluppato presto in una appsita pagina.

PREVENZIONE INCENDI: E' una legge che interessa:

• Gli stabili con altezza di gronda superiore a 24 metri

• Quelli che hanno una caldaia di potenzialità superiore a 100.000 KiloCalorie

• Quelli che sono dotati di un'autorimessa con capacità di parcheggio superiore a 9 auto

LEGGE FINANZIARIA (SOSTITUTO DI IMPOSTA)
Interessa TUTTI gli stabili. Il condominio e' ormai sostituto di imposta, e tenuto a seguire tutte le normative che sono collegate a questo istituto.

Condominio Cellulare.

Il problema dell'installazione sulle terrazze condominiali delle antenne cellulari è sempre più discusso, perché da un lato la richiesta di spazi comuni per l'installazione di telefonia cellulare e' sempre più vasta, ed i canoni pagati (talvolta superiori ai venti milioni di lire annue) allettano un numero sempre crescente di proprietari che in questo modo vedrebbero risolte le spesso croniche carenze di fondi nelle casse dei condominii; mentre dall'altro c'è una diffidenza da parte di molti condomini all'installazione di queste antenne in quanto molti credono che possano essere dannose.

Dal punto di vista condominiale, il problema và visto in sede di legittimità di delibera che concede in locazione un bene comune (ad esempio, la terrazza di copertura dello stabile) all'azienda di telefonia mobile. Come verrà utilizzata la terrazza non è connesso alla problematica condominiale, ma privata, in quanto i singoli condomini potrebbero ricorrere a vie legali per un "danno temuto" una volta che la delibera sia stata regolarmente effettuata. Questa delibera và approvata con la maggioranza dei due terzi dei partecipanti al condominio.

Se invece la terrazza e' privata, non si tratta di un bene comune, e quindi l'utilizzo del detto - sempre che il regolamento di condominio non disponga in maniera diversa - non compete all'assemblea dei condomini.

In questo settore ci sono ancora pochissimi precedenti: uno è quello del Tribunale di Piacenza, che in un caso simile ha cosi' risolto il problema: (sentenza del 13/2/1998, n. 51): ''L'installazione di un ripetitore per telefonia cellulare su di un lastrico solare situato in un edificio condominiale non costituisce violazione dell'art. 1122 c.c. in quanto: a) non sussiste alcun riscontro scientifico della pericolosità di tale impianto per la salute dei condomini; b) la concessionaria del servizio di telefonia presenti all'autorità competente un progetto che attesti come l'impianto suddetto non arrechi danni alla statica dell'edificio''

Ci sono anche dei provvedimenti contrari: e' di pochi giorni fa (settembre 2000) la notizia che Giuseppe D'Urso Somma, sindaco di Mascalucia (Catania), ha negato l'autorizzazione per l'installazione di una stazione ripetitrice per cellulari, motivandola come un atto "al fine di salvaguardare la salute pubblica".

Ma quali sono le posizioni "ufficiali"? Ve le riporto da un articolo da me scritto sul "Giornale Di Sicilia".

Giuseppe Messina, segretario regionale di Legambiente, e' dalla parte dei NO alle antenne: "Il problema e' generale, ma i ripetitori cellulari ne sono il picco: Non siamo assolutamente convinti che un sistema diffuso di ripetitori di antenne cellulari non possa non essere dannoso per la salute pubblica, anche dal punto di vista psicosomatico, ovvero della paura che comunque questa situazione genera. In Sicilia l'Assessorato Territorio ed Ambiente nell'Aprile del 2000 ha dettato le linee guida applicative del regolamento recante norme per la determinazione dei tetti di radio frequenza compatibili con la salute umana. Legambiente è sempre intervenuta - interessando gli organi di controllo e tutela (ASL, e ripartizioni comunali competenti, etc) - su segnalazioni dei cittadini per il rispetto della vigente normativa e garantire il rispetto della salute e delle vigenti normative urbanistiche soprattutto perché le installazioni non siano realizzate vicino scuole, abitazioni ed ospedali. ".

A favore delle antenne e' Mariella Palermo, responsabile comunicazione istituzionale area Sud di Omnitel, che ci parla di un interessante sistema di monitoraggio delle radiazioni che vede Catania come città pilota in Europa: "Il Progetto Cassiopea" e' una risposta chiara, affidabile e trasparente alle domande che il cittadino si pone sui valori dei campi elettromagnetici nella aree urbane e della loro conformita' con i livelli previsti dalla normativa nazionale, gia' estremamente restrittiva e rispettosa della salute dei cittadini. Per fare un esempio negli Stati Uniti la soglia di tolleranza dei campi elettromagnetici che viene considerata innocua per gli essere umani, e' di 48 volt metro; la Comunita' Europea ha portato la tolleranza alle emissioni a 42 V/m; l'Italia ha dimezzato i limiti previsti dalla U.E. portandoli a 20 V/m con l'obbligo di emissioni pari a non oltre 6 V/m in casi particolari , quali quelli di antenne poste nelle vicinanze di immobili che vedano una permanenza continuativa superiore alle 4 ore. Con il Progetto Cassiopea, Omnitel in collaborazione con il Comune di Catania ha voluto fare di piu' e di meglio: le quindici centraline dislocate nei punti di maggiore attenzione della citta di Catania, ovvero presso scuole, ospedali, giardini pubblici, misurano costantemente i livelli di emissioni presenti in quella data area e li trasmettono in tempo reale al data base del Comune che provvede a divulgarli ai cittadini tramite il sito internet ed altri media. E' Importante sottolineare che il sistema e' stato donato da Omnitel al Comune ed i soli operatori comunali ne hanno le chiavi di accesso. Ogni cittadino dunque, puo' collegarsi con il sito del Comune per sapere i livelli di campo elettromagnetico presenti in una delle aree cittadine controllate dalle centraline , oppure puo' telefonare alla Direzione Tutela Ambiente dell' Amministrazione comunale per avere i dati richiesti"

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