La normativa del codice civile ( art. 1117 - 1139 )
1117 | Parti comuni dell'edificio | 1129 | Nomina e revoca dell'amministratore |
1118 | Diritti dei partecipanti sulle cose comuni | 1130 | Attribuzioni del l 'amministratore |
1119 | Indivisibilità | 1131 | Rappresentanza |
1120 | Innovazioni | 1132 | Dissenso dei condomini rispetto alle liti |
1121 | Innovazioni gravose o voluttuarie | 1133 | Provvedimenti presi dall'amministratore |
1122 | Opere sulle parti dell'edificio di proprietà | 1134 | Spese fatte dal condomino |
1123 | Ripartizione delle spese | 1135 | Attribuzioni dell'assemblea .. |
1124 | Manutenzione e ricostruzione delle scale | 1136 | Costituzione dell'assemblea e validità.... |
1125 | Manutenzione e ricostruzione dei soffitti | 1137 | Impugnazione delle deliberazioni |
1126 | Lastrici solari di uso esclusivo | 1138 | Regolamento di condominio |
1127 | Costruzione sopra l'ultimo piano | 1139 | Rinvio alle norme sulla comunione |
1128 | Perimento totale o parziale | disposizioni di att. Cod.civile |
Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi
piani o porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta dal
titolo:
I) il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni,
i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d 'ingresso,
i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le parti
dell'edificio necessarie all'uso comune; :
2) i locali per la portineria e per I`alloggio del portiere, per la lavanderia,
per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi e per altri simili servizi
in comune; :
3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono
all'uso e al godimento comune. come gli ascensori, i pozzi, le cisterne,
gli acquedotti e inoltre le fognature e i canali di scarico, gli impianti
per 1' acqua, per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento
e simili, fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà
esclusiva dei singoli condomini.
Il diritto di ciascun condomino sulle cose indicate dall'articolo
precedente è proporzionato al valore del piano o porzione di piano
che gli appartiene, se il titolo non dispone altrimenti. :
Il condomino non può, rinunziando al diritto
sulle cose anzidette, sottrarsi al contributo nelle spese per la loro conservazione.
Le parti comuni delI'edificio non sono soggette a divisione, a meno
che la divisione possa farsi senza rendere più incomodo 1' uso della
cosa a ciascun condomino.
I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell'art
136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all'uso
più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni .
Sono vietate le innovazioni che possano recare
pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che
ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni
dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino.
Qualora I ' innovazione importi una spesa molto gravosa o abbia
carattere voluttuario rispetto alle particolari condizioni e all'importanza
delI'edificio, e consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di
utilizzazione separata, i con- domini che non intendono trarne vantaggio
sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa. Se l'utilizzazione
separata non e' possibile, I ' innovazione non e' consentita, salvo che
la maggioranza dei condomini che l'ha deliberata o accettata intenda sopportarne
integralmente la spesa.
Nel caso previsto dal primo comma i condomini
e i loro eredi o aventi causa possono tuttavia, in qualunque tempo, partecipare
ai vantaggi dell 'innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e
di manutenzione del I 'opera.
Ciascun condomino nel piano o porzione di piano di sua proprietà
non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni del I
'edificio.
Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle
parti comuni del I 'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse
comune e per le inno- vazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute
dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà
di ciascuno, salvo diversa convenzione.
Se si tratta di cose destinate a servire i condomini
in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che
ciascuno può farne.
Qualora un edificio abbia più scale, cortili,lastrici solari, opere
o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese
relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che
ne trae utilità.
Le scale sono mantenute e ricostruite dai proprietari dei diversi
piani a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi. per
metà in ra- gione del valore dei singoli piani o porzioni di piano,
e per I ' altra metà in misura proporziona- le all'altezza di ciascun
piano dal suolo.
Al fine del concorso nella metà della spesa,
che è ripartita in ragione del valore, si considera- no come piani
le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari,
qualora non siano di proprietà comune.
1125. (Manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai).
Le spese per la manu- tenzione e ricostruzione dei soffitti, delle
volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai pro- prietari dei
due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario
del piano su- periore la copertura del pavimento e a carico del proprietario
del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.
Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è
comune a tutti i condomini. quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti
a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni
del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio
o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione
del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.
Il proprietario dell'ultimo piano del- I'edificio può elevare
nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo.
La stessa facoltà spetta a chi è proprietario esclusivo del
lastrico solare.
La sopraelevazione non è ammessa se le
condizioni statiche dell'edificio non la consentono. I condomini possono
altresì opporsi alla sopraelevazione, se questa pregiudica l'aspetto
architettonico dell'edificio ovvero diminuisce notevolmente l'aria o la
luce dei piani sottostanti.
Chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condomini un' indennità
pari al valore attuale dell'area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso
per il numero dei piani, ivi compre- so quello da edificare, e detratto
l'importo della quota a lui spettante. Egli è inoltre tenuto a rico-
struire il lastrico solare di cui tutti o parte dei condomini avevano il
diritto di usare.
Se l'edificio perisce interamente o per una parte che rappresenti
i tre quarti del suo valore, ciascuno dei condomini pu richiedere la vendita
all'asta del suolo e dei materiali, salvo che sia stato diversamente convenuto.
Nel caso di perimento di una parte minore, I '
assemblea dei condomini delibera circa la ricostruzione delle parti comuni
del l 'edificio, e ciascuno è tenuto a concorrervi in proporzione
dei suoi diritti sulle parti stesse.
L'indennità corrisposta per l'assicurazione relativa alle parti
comuni è destinata alla ricostruzione di queste.
Il condomino che non intende partecipare alla ricostruzione dell'edificio
è tenuto a cedere agli altri condomini i suoi diritti, anche sulle
parti di sua esclusiva proprietà, secondo la stima che ne sarà
fatta, salvo che non preferisca cedere i diritti stessi ad alcuni soltanto
dei condomini.
Quando i condomini sono più di quattro, I' assemblea nomina
un amministratore. Se 1` assemblea non provvede, la nomina è fatta
dall'autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini.
L' amministratore dura in carica un anno e può
essere revocato in ogni tempo dall' assemblea.
Può altresì essere revocato dall' autorità giudiziaria,
su ricorso di ciascun condomino, oltre che nel caso previsto dall'ultimo
comma dell ' art. 1131, se per due anni non ha reso il conto della sua
gestione, ovvero se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità.
La nomina e la cessazione per qualunque causa dell'amministratore dall'uffcio
sono annotate in apposito registro.
L ' amministratore deve:
I) eseguire le deliberazioni dell'assemblea dei
condomini e curare l'osservanza del regolamento di condominio;
2) disciplinare l'uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell'interesse
comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini;
3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione
ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi
comuni;
4) compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni
dell'edificio.
Egli, alla fine di ciascun anno, deve rendere il conto della sua gestione.
Nei limiti delle attribuzioni stabilite dall 'articolo precedente
o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o da l
l 'assemblea, I ' amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti
e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi.
Può essere convenuto in giudizio per qualunque
azione concernente le parti comuni dell'edificio; a lui sono notificati
i provvedimenti dell' autorità amministrativa che si riferiscono
allo stesso oggetto.
Qualora la citazione o il provvedimento abbia un contenuto che esorbita
dalle attribuzioni dell'amministratore, questi è tenuto a darne
senza indugio notizia all'assemblea dei condomini.
L' ammirostratore che non adempie a quest' obbligo può essere revocato
ed è tenuto al risarcimento dei danni.
Qualora l'assemblea dei condomini abbia deliberato di promuovere
una lite o di resistere a una domanda, il condomino dissenziente, con atto
notificato all'amministratore, può separare la pro pria responsabilità
in ordine alle conseguenze della lite per il caso di soccombenza. L'atto
deve es- sere notificato entro trenta giorni da quello in cui il condomino
ha avuto notizia della deliberazione.
Il condomino dissenziente ha diritto di rivalsa
per ciò che abbia dovuto pagare alla parte vittoriosa.
Se l'esito della lite è stato favorevole al condominio, il condomino
dissenziente che ne abbia tratto vantaggio tenuto a concorrere nelle spese
del giudizio che non sia stato possibile ripetere dalla parte soccombente.
I provvedimenti presi dall'amministratore nell 'ambito dei suoi
poteri sono obbligatori per i condomini. Contro i provvedimenti dell'amministratore
è ammesso ricorso all'assemblea, senza pregiudizio del ricorso all'autorità
giudiziaria nei casi e nel termine previsti dall'articolo l 1 37.
Il condomino che ha fatto spese per le cose comuni senza autorizzazione
dell'amministratore o dell'assemblea non ha diritto al rimborso, salvo
che si tratti di spesa urgente.
Oltre a quanto è stabilito dagli articoli precedenti, l'assemblea
dei condomini provvede:
1) alla conferma dell'amministratore e all'eventuale
sua retribuzione;
2) all'approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l'anno
e alla relativa riprtizione tra i condomini
3) all'approvazione del rendiconto annule dell'mministrtore e ll'impiego
del residuo ttivo dell gestione;
4) alle opere di manutenzione straordinaria, costiuendo, se occorre, un
fondo speciale.
L'amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinari,
salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne
nella prima assemblea.
1136. (Costituzione dell'assemblea e validità delle delliberazioni)
L'assemblea è regolarmente costituita con l'intervento di
tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio
e i due terzi dei partecipanti al condominio.
Sono valide le deliberazioni approvate con un
numero di voti che rappresenti la maggioranza de- gli intervenuti e almeno
la metà del valore delI ' edificio.
Se l'assemblea non può deliberare per mancanza di numero, I ' assemblea
di seconda convoca- zione delibera in un giorno successivo a quello della
prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima; la deliberazione
è valida se riporta un numero di voti che rappresenti il terzo dei
parteci- panti al condominio e almeno un terzo del valore del I 'edificio.
Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amministratore
o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni
dell'amministratore medesimo, nonchè� le deliberazioni che concernono
la ricostruzione delI'edificio o riparazioni straordinarie di notevole
entità devono essere sempre prese con la maggioranza stabilita dal
secondo comma.
Le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni previste dal primo
comma dell'articolo 1120 devono essere sempre approvate con un numero di
voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i
due terzi del valore dell 'edificio.
L'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti i condomini
sono stati invitati alla riu- nione.
Delle deliberazioni dell'assemblea si redige processo verbale da trascriversi
in un registro te- nuto dall'amministratore.
Le deliberazioni prese dall'assemblea a norma degli articoli precedenti
sono obbligatorie per tutti i condomini.
Contro le deliberazioni contrarie alla legge o
al regolamento di condominio ogni condomino dis- senziente può fare
ricorso all'autorità giudiziaria, ma il ricorso non sospende l'esecuzione
del prov- vedimento, salvo che la sospensione sia ordinata da l l 'autorità
stessa.
Il ricorso deve essere proposto, sotto pena di decadenza, entro trenta
giorni, che decorrono dal- la data della deliberazione per i dissenzienti
e dalla data di comunicazione per gli assenti.
Quando in un edificio il numero dei condomini è superiore
a dieci, deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme
circa 1' uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i
diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonche le norme per
la tutela del decoro dell' edificio e quelle relative all `amministrazione.
Ciascun condomino può prendere l'iniziativa
per la formazione del regolamento di condominio o per la revisione di quello
esistente.
Il regolamento deve essere approvato dall ' assemblea con la maggioranza
stabilita dal secondo comma dell' art. l l 36 e trascritto nel registro
indicato dall ' ultimo comma dell ` art. 1129. Esso può essere impugnato
a norma dell ' articolo 1107.
Le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di
ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni,
e in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli articoli 1118,
secondo comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132. 1136 e 1137.
Per quanto non è espressamente previsto da questo capo si
osservano le norme sulla comunione in generale.