SERVIZIO DI CONSULENZA CONDOMINIALE A cura dello Studio Rag. Aldo Giannini

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Indice dei quesiti : clicca sul numero del quesito per leggerlo

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1) Abbattimento pianta incolta che toglie aria e luce	2) Impossibilità di approvare un regolamento	3) trasformazione impianto di adduzione idrica e riparto spese	4) Modifica del regolamento contrattuale
5) Decoro architettonico	6) Rapporto amministratore/conduttore/locatore
7) Ripartizione spese adeguamento L. 46/90	8) Possibilità per un pubblico dipendente di amministrare condomini	9) Pignoramento impianto da un creditore del condominio	10) Modifica soffitta
11) Attribuzioni del portiere	12) Approvazione, validità e sottoscrizione regolamento	13) Trasformazione del sottotetto	14) Suddivisione spes trasformaz. impianto fra usufruttuario e nudo proprietario
15) Comproprietà di appartamento	16) Verifica pre-assemblea dei documenti di spesa	17) Diritto di sopraelevazione	18) Modifica tabelle millesimali
19) Frontalini dei balconi; spese	20) Locazione di locali comuni	21) L'amministratore è "sparito"	22) Il vicino del piano di sopra disturba

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QUESITO N.1

Nel giardino limitrofo al cortile del ns. condominio vi è una pianta che da circa quattro anni, (lasciata incolta perché l'appartamento è sfitto), è cresciuta a dismisura con la conseguenza che toglie aria e luce al nostro cortile.

Possiamo ottenere che alla pianta venga effettuata una drastica potatura dei rami che sporgono sul nostro giardino, o meglio ancora, possiamo ottenerne l'abbattimento, considerato che si trova ad una distanza dal nostro fabbricato inferiore a quella minima di legge?

Più che i rapporti condominiali, i quesiti che Lei mi pone riguardano i rapporti di proprietà e di vicinato.

Nella fattispecie si dovrà tenere conto degli articoli 892, 894 e 896 del codice civile, ma soprattutto della copiosa giurisprudenza che si è occupata della materia.

Le distanze legali, che sono limitazioni mirate a contemperare i diritti reciproci connessi a due proprietà contigue, in sostanza disciplinano diritti e doveri di vicinato, nell'interesse privato, con il fine di regolare l'esercizio delle facoltà già implicitamente connesse con il diritto di proprietà.

Il diritto alla distanza legale, rientra quindi nel più ampio regime dei diritti reali di proprietà, di conseguenza, come la proprietà, è soggetto alla prescrizione estintiva quando il terzo abbia tenuto, inequivocabilmente, un comportamento diretto a limitare o contrastare questo diritto alle distanze legali.

Nella fattispecie, se il vicino non è stato invitato a rimuovere la pianta negli ultimi venti anni, pur non essendo esso a distanza legale, egli ha usucapito il diritto a conservarla in quel sito; ne consegue che voi siete costretti a subire tutte le conseguenze della presenza di detta pianta, quali la mancanza di luce, che con il diritto alle distanze legali, il codice intendeva evitare.

Diversa è la questione dei rami che sporgono nella vostra proprietà, in quanto la norma contenuta nell'art. 896 del codice civile vi da il potere di chiedere in qualsiasi momento il taglio dei rami che invadono la vs. proprietà negando quindi (come da varie sentenze della Cassazione) l'operatività della usucapione.

Nel caso specifico siccome l'invasione si è verificata esclusivamente negli ultimi anni, questo fatto semplifica ulteriormente la richiesta di applicazione dell'art. 896 C.C. citato.

Il fabbricato che amministro non dispone del regolamento di condominio.

Abbiamo fatto due assemblee per approvare la bozza che io ho predisposto, in collaborazione con il consiglio, ma non sono stati raggiunti i quorum richiesti per l'approvazione.

In che modo possiamo dobbiamo comportarci, considerato che, causa il frazionamento di una delle proprietà, ora siamo più di dieci condomini?

L'obbligatorietà del regolamento di condominio quando i condomini sono più di dieci, prevista dall'art. 1138 C.C., non significa che il condominio non possa vivere anche senza il regolamento. Daltro canto non si può certo obbligare i condomini ad approvarlo, né si può pretendere che lo approvi il giudice. Infatti la magistratura al massimo potrebbe dichiarare la illeggittimità di una eventuale norma inserita nel regolamento, non certo crearne. Stante la situazione vuol dire che il condominio "sopravviverà" senza il regolamento. Esistono le leggi, le norme del codice e la giurisprudenza: saranno queste il vostro regolamento.

Nel nostro condominio è stato deliberato di trasformare l'impianto di adduzione idrica da cassoni e cassetta di distribuzione ad acqua diretta a contatori. Vi è chi, fra noi sostiene di dover dividere la spesa in parti uguali, chi per quote millesimali. Quale è il sistema più corretto.

Premesso che tutte le norme di spesa sono norme derogabili, pertanto potete ache trovare un accoordo fra voi che vi sofddifi tutti, a parere mio la spesa andrebbe divisa in tre parti.

Una prima parte sarà quella relativa alla colonna di adduzione idrica comune e che arriverà fino al contatore a defalco individuale, che andrà ripartita per millesimi fra tutti i condomini. Una seconda parte sarà quella relativa allo smantellamento e alla rimozione dei cassoni, che andrà ripartita in parti uguali fra tutti i proprietari dei cassoni. Una terza parte sarà quella relativa alla installazione di tubature che dal contatore vanno alle varie unità immobiliari, dei singoli condomini, che andrà ripartita fra i vari condomini in funzione dell'effettivo costo delle tubazioni e del lavoro per installarle.

II regolamento del nostro condominio è stato predisposto dal costruttore e accettato contrattualmente dai condomini. Considerato che i criteri di ripartizione delle spese in esso previsti non sono condivisi da tutti i condomini e anzi, personalmente ritengo siano addirittura illegittimi, che maggioranza occorre per modificarli e quale è il criterio da seguire.

Nei regolamenti contrattuali vanno distinte le norme di natura contrattuale e quelle di natura regolamentare. Sono di natura regolamentare, benchè contenuti in un regolamento contrattuale, quelle norme concernenti le modalità d'uso delle cose comuni, e, in genere, quelle relative all'organizzazione e al funzionamento dei beni comuni, mentre sono di natura negoziale le norme che incidono nella sfera dei diritti soggettivi dei condomini. Nel caso di norme prettamente regolamentari, per la modifica, bastano le normali maggiranze previste dall'art. 1138 c.c. e quindi i quorum indicati nel comma secondo dell'art. 1136 c.c., per le norme di natura tipicamente contrattuali, invece, occorre l'unanimità di tutti i partecipenti al condominio. Sono di natura contrattuale, in particolare, anche, e sopratuutto, quelle relative alla ripartizione delle spese in genere. Nel suo caso quindi occorre per la modifica l'apprìovazione dfa parte di tutti i condomini, quindi l'intero valore dell'edificio, con adesione manifestata in forma scritta, sia essa assunta in assemblea, sia al di fuori di essa.

Il condomino dell'ultimo piano ha installato sul suo terrazzo a livello delle travature in legno che servono durante l'estate di supporto a degli stuoini per creare ombra sul terrazzo. Riteniamo che tali strutture abbiano deteriorato l'effetto estetico di insieme del fabbricato e abbiamo ingiunto in assemblea la loro rimozione. Il condomino non ha ancora ottemperato, nè ha dimostrato di voler aderire al deliberato assembleare. Noi riteniamo che quelle strutture siano vewramente brutte, come dobbiamo comportarci.

E' sempre difficile stabilire quando il decoro archittetonico sia stato veramente danneggiato e quando solo lecitamente innovato. Per decoro architettonico del fabbricato, ai fini della tutela prevista dall'art. 1120 c.c. deve intendersi l'effetto estetico dato dall'insieme delle linee, delle strutture ornamentali e degli elementi accessori che costituiscono la nota dominante ed imprimono all'edificio stesso, oltre che alle varie parti di esso, nel suo insieme, una specifica, armonica, fisionomia. A tal fine non occorra che si tratti di edificio storico. Se ritenete che realmente le innovazioni fatte deturpino l'estetica del fabbricato, non vi resta da fare alòtro che adire alle vie legali, infatti l'indagine volta astabilire se, in concreto, un'innovazione determini o meno alterazione del decoro architettonico è demandata al giudice di merito.

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Il proprietario di un appartamento nel condominio che amministro mi ha fatto scrivere dal suo avvocato per ingiungermi di indirizzare al conduttore del suo appartamento le richieste di pagamento delle quote condominiali e i solleciti di pagamento. Come debbo comportarmi..

In base agli art. 1123 c.c. e 63 disp att. c.c. l'amministratore del condominio può risquotere, pro-quota e in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, i contributi per le spese occorrenti alla manutenzione dei beni comuni e per la prestazione dei servizi comuni , direttamente ed esclusivamente dai condomini, restando esclusa un'azione diretta dei confronti dei conduttori delle singole unità immobiliari facenti parte del condominio. Questo è ancora valido anche dopo l'entrrata in vigore della legge 27 luglio 1978 n. 392, la quale disciplina i rapporti fra conduttore e locatore, senza però introdurre innovazioni in ordine alla disciplina codicistica inerente i soggetti tenuti al pagamento, delle spese e dei contributi di cui sopra, nei confronti dell'amministratore.

Il rapporto Locatore/Conduttore è un rapporto estraneo al rapporto Amministratore/Condomino.

Debbo ripartire i costi di adeguamento degli impianti condominiali alla legge 46/90 ed è sorta diatriba tra i condomini sul criterio da adottare. In particolare alcuni sostengono che le spese vadano ripartite in base alla tabella delle scale, in quanto vi è da adeguare l'impianto di illuminazione scale, altri che l'intera spesa debba essere ripartita in millesimi di proprietà. In particolare, a questa ultima ipotesi si oppongono i proprietari dei negozi. Non ho trovato da nessuna parte indicato un criterio univoco di attribuzione di queste spese. può illuminarmi a riguardo.

In questo caso come in molti altri casi, in materia di condomini, è fondamentale non solo la conoscenza della materia, ma soprattutto approcciarsi ad essa "cum granu salis".

Le ipotesi da Lei formulate sono tutte legittime, hanno il solo difetto di voler essere principio generale, quando invece, la fattispecie trattata é multiforme, pertanto richiede un approccio differenziato.

Vediamo. L'impianto di messa a terra è un impianto comune, reso obbligatorio da una legge dello stato, pertanto sicuramente rientra nel novero dei beni e impianti indicati nell'art. 1117 c.c., ciò non do meno non tutto l'impianto è comune a tutti i condomini. Facciamo un esempio: L'impianto di messa a terra dell'ascensore è comune e debbono concorrervi alle spese solo i proprietari dell'ascensore. Vi è poi un impianto sicuramente comune a tutti, peraltro obbligatorio ma di cui tutti si dimenticano: il parafulmine! La legge prevede che se non ve ne è un altro nelle immediate vicinanze, tale che il suo ombrello di protezione copra anche il ns. fabbricato, siamo costretti ad installarne uno nostro. Partiamo da questo caso. E' ovvio che il parafulmine è a servizio di tutto il fabbricato, pertanto lo pagano tutti i condomini. Altrettanto ovvio è il fatto che il parafulmine vada collegato con il pozzetto ove sono contenute le paline di dispersione, pertanto vi sarà una linea portante di collegamento fra il pozzetto e il parafulmine, che è comune a tutti e che sarà a carico di tutti. A questa colonna potrà altresì essere collegato l'antenna parabolica televisiva, in questo caso la spessa per il collegamento, (tracce cavi ripristino e quant'altro), sarà a carico dei proprietari dell'antenna. Vi si potranno collegare gli appartamenti del vano scale, in tal caso la spesa per i collegamenti sarà a carico degli appartamenti. Vi si potranno collegare i locali e negozi su strada, nel qual caso la spesa di collegamento sarà a carico di quei ultimi. Come si vede l'importante è distinguere quale è la porzione di spesa comune perché riferita ad impianto comune, quale è la spesa individuale, perché relativa alla utilizzazione individuale dell'impianto comune. Da notare poi che per quanto attiene all'impianto comune, il condomino non paga perché ne usa, ma perchè ne è proprietario, quindi per l'uso potenziale, non per quello in atto. Questo significa che anche in futuro potrà chiedere di utilizzare del bene, anche se al momento non vi è collegato. Auguri!.

Sono un dipendente pubblico ed ho necessità di sapere se questo mio status è incompatibile con l'attività di amministratore che già svolgo per il condominio dove abito e che avrei intenzione di svolgere per altri condomini.

Lo status di dipendente pubblico non è incompatibile con l'attività di amministratore immobiliare, salvo il caso che sul regolamento interno dell'Ente sia espressamente previsto il divieto di svolgere altre attività professionali. Per quanto concerne gli aspetti fiscali, ai fini IRPEF è previsto l'inserimento dei compensi percepiti nella dichiarazione dei redditi. Per quanto riguarda la posizione IVA è previsto l'obbligo di aprire una apposita partita IVA qualora non si amministri solo il proprio condominio ma si svolga l'attività in forma professionale e con relativi mezzi organizzativi. Nel caso di un solo condomino è possibile inquadrare il rapporto nell'ambito della collaborazione coordinata e continuativa indicata dall'Art. 49 del Testo Unico sulle Imposte Dirette Vigente.

Nel colloquio telefonico dei giorni scorsi Lei mi consigliò di promuovere opposizione al pignoramento dell'impianto ascensore da parte di un creditore del condominio. L'avvocato scelto dall'Assemblea sostiene che non è possibile tale opposizione. Qual'è la corretta impostazione del problema? Posso cambiare avvocato?

Ritengo ci sia un motivo ben preciso se il legislatore ha ritenuto di dividere l'art. 1117 c.c. in quattro commi distinti.

Questa motivazione è forse sfuggita all'avvocato da Lei interpellato. Gli ascensori, così come le fognature, gli impianti di riscaldamento e simili, non sono semplici pertinenze degli edifici nei quali sono istallati, ma ne sono parte integrante; infatti essi non hanno una funzione propria, ancorchè complementare e subordinata rispetto a quella degli edifici, ma partecipano alla funzione complessiva ed unitaria degli edifici medesimi, quali elementi costitutivi ed essenziali alla destinazione funzionale dell'edificio stesso. Da questo presupposto consegue che l'ascensore non è pignorabile come bene mobile, separatamente dall'edificio in cui è istallato, e che l'opposizione con la quale il debitore deduca della impignorabilità configura ai sensi dell'art. 615 c.p.c. opposizione all'esecuzione, in quanto tendente a contestare il diritto del creditore ad agire esecutivamente su quei beni e non opposizione agli atti esecutivi, come sostenuto dal suo avvocato. Purtroppo se la scelta dell'avvocato è stata deliberata dall'assemblea Lei non è legittimato a sostituirlo, ma può senz'altro invitarlo a leggersi le seguenti sentenze: Cass. Sez.III Civ. n. 653 e 654 del 27/02/76.

Un condomino, mediante opere interne, ha modificato la sua sofftta in vano abitabile destinandola a sala giochi per i suoi figli. Il condomino del piano sottostante ha fatto ricorso all'Assemblea per ottenere la riduzione in pristino. In che modo devo operare per mettere in esecuzione il deliberato assembleare?

Escludo che Lei possa ottenere la riduzione in pristino, anche nel caso che il Regolamento di Condominio preveda il divieto di modificare la destinazione d'uso delle unità immobiliari. Avendo il condominio, proprietario esclusivo del locale in questione, realizzato opere meramente interne, benchè in violazione del vincolo regolamentare, i proprietari delle altre porzioni del fabbricato non possono certo conseguire l'eliminazione delle opere interne, spettando ad essi unicamente il diritto di ottenere l'inibizione del diverso uso, come pregiudizievole al condomino dell'appartamento sottostante, in dipendenza dei maggiori rumori derivanti dall'uso diurno, ludico e intensivo da parte dei bambini, rispetto a quello discontinuo ed occasionale proprio di una soffitta.

Ho Preso in carico un nuovo condominio con portiere . Poichè il precedente amministratore consentiva al portiere un rapporto molto elastico e si disinteressava completamente di come questi adempisse alle pèroprie mansioni, sicchè di fatto la mnaggio parte delle mansioni venivano svolte dalla di lui moglie. Ritengo non corretto il comportamento sia del portiere che dell'amministratore, petanto chiedo:

a) la pulizia delle scale deve sempre e comunque essere effettuata dal portiere o questi può farsi sostituire dalla propria moglie?

b) la moglie del portiere può sostituire, più o meno saltuariamente, il consorte nel servizio di sorveglianza o di distribuzione della posta?

c) nell'arco dell'intero orario giornaliero di lavoro il portiere deve svolgere le sue mansioni e garantire la sua personale presenza fisica, oppure può occasionalmente farsi sostituire da qualche familiare, al fine di garantire comunque il servizio?

d) nell'ipotesi si verificasse un infortunio al familiare nello svolgimento, volontario e non autorizzato, di mansioni proprie del portiere, da parte di un suo familiare, quale sarebbe la responsabilità del condomini?

Il rapporto con il portiere non è un rapporto di risultati, ma un rapporto di dipendenza.

IL servizio di pulizia delle parti comuni deve essere sempre effettuato dal portiere, evitando l'aiuto del congiunto. La moglie del portiere, durante il normale orario di lavoro, potrà sostituire il congiunto esclusivamente per contingenti necessità personali di brevissima durata. Il condominio dovrà invece assumere il sostituto per i periodi di assenza contrattualmente previsti (malattie, ferie, permessi straordinari). Nell'ipotesi si verificasse un infortunio al familiare non assunto, nel mentre svolge mansioni proprie del portiere, la responsabilità contrattuale, economica, assicurativa e contributiva sarebbe a totale carico del condominio.

Il 14 Maggio 1991 è stato redatto il Regolamento di Condominio a cura del Consiglio di Amministrazione. Esso però non è stato sottoscritto e distribuito in copia a tutti i condomini. Chiedo se per essere valido è sufficiente che detto regolamento sia sottoscritto da tutti i condomini e consegnato agli stessi in copia, oppure se, come afferma un condomino è necessario che esso sia depositato presso la cancelleria del tribunale competente per territorio.

La validità del Regolamento di Condominio è indipendente dalla sottoscrizione da parte dei condomini e della sua distribuzione a tutti gli stessi.

L'approvazione del Regolamento e quindi la sua validità, deve risultare da un verbale di assemblea, con delibera presa nel rispetto delle modalità disposte dall'art. 1138 c.c., ovvero deve essere accettato contrattualmente. E' possibile ed opportuno il deposito (con trascrizione) presso la Conservatoria dei registri Immobiliari, ma non presso la Cancelleria del Tribunale, che non ha alcuna competenza al riguardo.

La trascrizione in cancelleria è indispensabile nel caso il Regolamento contenga clausole che limitano il diritto di godimento della proprietà esclusiva con la precisazione però che esse saranno valide solo se approvate con l'unanimità dei condomini. (Regolamento di natura contrattuale).

Lo scopo delle trascrizioni è solo quello di rendere applicabili quelle clausole ai successivi acquirenti degli immobili.

Il condomino dell'ultimo piano, abusivamente, anni fa, ha trasformato, il sottotetto in soffitta abitabile munita di servizi igienici, doccia, camera da letto e riscaldamento autonomo collegandolo con l'appartamento sottostante mediante una scala a chiocciola.

Per rendere abitabile questo sottotetto, ha inoltre abbassato il livello del solaio riducendo l'altezza del suo appartamento. Con il recente condono ha sanato il suo operato quindi il cambiamento di destinazione d'uso, e forte di questa situazione sanata che gli dà maggiore potere contrattuale, oggi si rifiuta di procedere al ricalcolo delle quote millesimali che pure si era impegnato verbalmente ad effettuare a sue spese, nel passato.

In che modo possiamo imporre il ricalcolo dei millesimi, o meglio ancora, in che modo possiamo rivendicare la proprietà di quei locali, ora mansardati, ma che secondo noi dovevano essere condominiali?

La Cassazione, in più occasioni ha chiarito, che gli spazi sottostanti ai tetti spioventi, per loro natura sono destinati a fungere da isolamento a protezione dei vani sottostanti e quindi non sono affatto comuni, ma proprietà esclusiva del condomino dell'ultimo piano, cui detti locali sono sovrastanti e di cui si configurano come pertinenze. A riguardo la Cassazione non ha mai fatto riferimento a questioni millesimali e ciò innanzitutto perchè i millesimi non sono calcolati in funzione della destinazione data ai locali e in secondo luogo perchè detti locali, in quanto pertinenze, dovrebbero essere già inseriti nel calcolo dei millesimi di proprietà dell'appartamento stesso.

Se comunque ritenete che i millesimi vadano modificati perchè errati esiste la possibilità di applicare l'Art. 69 delle Dispos. Att. c.c..

Il problema sarà quello di dimostrare che gli attuali valori millesimali siano errati. Il sistema più semplice è quello di far predisporre da un tecnico una nuova tabella millesimale e valutare l'entità delle variazioni rispetto a quella attuale. Se il divario è tale da provare l'errore potrete usare questa nuova tabella come proposta da sottoporre all'approvazione dei condomini ed in caso di esito negativo, con essa fare ricorso al giudice.

L'assemblea di condominio ha deliberato la trasformazione dell'impianto di riscaldamento da centralizzato in autonomo. Vorrei sapere a chi spetta la spesa di trasformazione, se a me, quale nudo proprietario o all'usufruttuario o nel caso, in che percentuale fra i due.

In quanto tenuto a mantenere l'appartamento in condizione di disponibilità, la spesa di trasformazione, a seguito di delibera assembleare, spetta al nudo proprietario e non all''usufruttuario, in virtù dell'art. 1004 c.c. che pone a carico dell'usufruttuario le sole spese di custodia, per l'amministrazione e la manutenzione ordinaria dell'appartamento, oltre alle spese di manutenzione straordinaria che si rendessero necessarie in conseguenza della mancata manutenzione ordinaria.

La trasformazione dell'impianto di riscaldamento non solo non rientra in tali spese, ma è a carico del nudo proprietario al 100%.

Un condomino ha minacciato in assemblea di voler chiedere il rimborso al 50% delle spese di amministrazione ordinaria e straordinaria, in quanto cointestatario dell'appartamento con la moglie ed in contrasto con la decisione assunta di condomini.

Da notare che le convocazioni di assemblea sono state sempre inviate alla moglie di costui, la quale ha sempre partecipato alle assemblee decidendo per entrambi, ma senza essere delegata dal coniuge. In che modo possiamo tutelarci?

Considerando che per anni all'assemblea si sia presentato uno solo dei coniugi e che abbia partecipato alle votazioni senza nulla precisare, questo costituisce motivo per ritenere, che nel coniuge partecipante all'assemblea sussista la rappresentanza anche dell'altro coniuge. Conseguentemente le deliberazioni sono vincolanti anche per il coniuge rappresentato ed in tal senso si è costantemente pronunciata la Suprema Corte. Salvo il caso che i coniugi sono separati e quindi non conviventi.

Vale la pena di fare una considerazione di ordine pratico.

Il Condominio per mani dell'amministratore ha ricevuto non solo le somme relative ad uno dei due coniugi, ma anche quelle dell'altro, quindi le ha ricevute per nome e per conto di entrambi, conseguentemente il coniuge delegante consegnando la propria quota di spese al coniuge versante o al condominio, ha dato il proprio assenso all'operato dell'altro in ambito condominiale. Ritengo che il Condominio non abbia nulla di cui preoccuparsi.

I condomini del condominio che amministro pretendono che io metta a disposizione nei cinque giorni prima dell'assemblea i documenti giustificativi per effettuare la verifica dei documenti relativi alle voci esposte nel rendiconto di fine gestione. Sono tenuto a fare una cosa del genere e quale normativa lo prevede?

L'esame dei documenti di spesa attinenti all'indagine ed alla discussione assembleare connessa con l'approvazione del Conto Consuntivo deve effettuarsi ad opera dell'assemblea. Nulla impone all'amministratore di rendere disponibili i giustificativi di spesa prima dell'assemblea per tale verifica, se ciò non è espressamente previsto dal Regolamento di Condominio. Ciò non di meno, è sempre opportuno, benchè non obbligatorio, dare qualche giorno di disponibilità, indicando però luogo ed ora in cui i condomini possono effettuare tale verifica. Ripeto, è opportuno, non obbligatorio, ma non dimentichiamo che quella dell'amministratore è una carica elettiva.

Il nostro condominio è costituito da tre fabbricati che degradano progressivamente in modo che il piano attico di ciascun fabbricato abbia una veduta diretta sul lago di Bracciano. Il nostro Regolamento prevede l'esplicito divieto di sopraelevazione per i piani attici. Il proprietario dell'attico sottostante e antistante al mio ha di recente costruito una struttura in cemento e alluminio che mi impedisce parzialmente la veduta del lago.

Alle mie proteste ha risposto che il diritto di sopraelevazione è previsto espressamente dall'art. 1127 c.c. e che è un suo diritto avendolo acquisito con atto notarile dal proprietario del piano attico a lui sottostante. Ho verificato l'atto e risulta regolare. Come devo operare per tutelare il mio diritto alla vista sul lago ed al rispetto del regolamento.

I limiti ai diritti individuali presenti nel Regolamento di condominio, se contenuti su un regolamento contrattuale, e se accettati dall'acquirente sono impositivi. Per ottenerne il rispetto ha facoltà di adire alle vie legali. Per quanto attiene al diritto di veduta sul lago è da precisare che in tema di "servitus altius non tollerandi" il titolare del fondo servente ha l'obbligo di osservare in ogni punto del fabbricato il limite di altezza convenuto, essendo esso necessariamente destinato per intero a fornire al fondo dominante l'utilità per la quale la servitù venne costituita, così che egli deve astenersi da qualsiasi attività edificatoria, che comporti compressione o riduzione delle condizioni di vantaggio derivanti al fondo dominante dalla costituzione di tale servitù.

La tabella millesimale del ns. condominio è stata predisposta dal costruttore del fabbricato insieme con il regolamento e registrata alla conservatoria dei registri immobiliari insieme con il primo atto di vendita nel 1962.

La Tabella, di cui abbiamo anche i calcoli di sviluppo e i rilievi planimetrici, fu elaborata avendo come riferimento unicamente la superficie delle varie unità immobiliari.

Da vari anni uno dei condomini insiste perché le tabelle siano modificate e in tal senso pende un giudizio ancora aperto. Di recente si è rifiutato di pagare la sua quota di spese per l'adeguamento dell'impianto elettrico alle nuove normative e la messa a terra, affermando che la sua quota dovrebbe essere inferiore.

Dobbiamo attendere l'esito del giudizio o possiamo procedere per vie legali senza timore di vederci sospeso l'eventuale decreto ingiuntivo?.

Le tabelle millesimali possono essere modificate giudizialmente a seguito di errore nella sua formazione, a i sensi dell'art. 69 Disp. Att. cod. civ. esclusivamente se si tratta di errori essenziali.

Costituiscono errori essenziali quelli che attengono alla determinazione degli elementi che concorrono alla determinazione del valore delle singole unità immobiliari, sia nel caso che si tratti di errori di fatto, quale, ad esempio, la erronea convinzione che un appartamento abbia una estensione diversa da quella che ha realmente, sia quelli di diritto, quali ,ad esempio, l'erronea convinzione che nel calcolo degli elementi che concorrono alla determinazione del valore si debba considerare il valore locativo o lo stato di conservazione.

Non sono da considerare invece errori essenziali quelli determinati dall'adozione di un criterio di valutazione, piuttosto che un altro, in conseguenza di una valutazione soggettiva del tecnico.

Per altro va notato che negli anni 60 e ancor più negli anni precedenti, il criterio della superficie era un criterio adottato normalmente.

Nel caso di specie pertanto non ritengo si configuri il caso di errore, nel senso sopra indicato, ma ci si trovi di fronte ad un criterio che conserva la sua efficacia, pur se tecnicamente limitato.

Per altro essendo le tabelle contenute in un regolamento contrattuale sono comunque vincolanti per tutti i condomini, anche quelli attuali.

Per quanto attiene invece alla esazione del credito vantato dal condominio, ritengo che possiate senz'altro e senza tema, procedere alla richiesta di decreto ingiuntivo, se avete uno stato di ripartizione regolarmente approvato, ed escludo che possa sopravvenire una sospensione della sua esecutività.

Il frontalino del balcone sito al terzo piano del fabbricato che amministro è deteriorato. Può dirmi a chi fa carico la spesa, se al condominio o la proprietario del balcone?

Il quesito, una volta tanto telegrafico, è purtroppo incompleto, infatti nulla ci dice in merito alle cause per cui il frontalino in questione si sia deteriorato.

Spesso infatti il frontalino si deteriora a prescindere dal deterioramento generale della facciata e del fabbricato, per cause che non sono dovute alla normale vetustà, ma alla cattiva manutenzione.

Il frontalino è solitamente protetto, a livello del piano di calpestio del balcone, da una soletta in marmo o in travertino, leggermente in aggetto e che presenta nella porzione sporgente un "gocciolatoio". La funzione di questo gocciolatoio è quella di fa sgocciolare l'acqua che travalica la lastra e impedire così che essa vada a impregnare e danneggiare l'intonaco del sottostante frontalino.

Spesso, per l'accumulo di sporcizia, per la crescita di muschi o per sbeccamento della lastra, questo gocciolatoio non espleta correttamente la sua funzione.

Concludendo al Suo quesito vedo due possibili risposte:

a) Se il danno è provocato da cattiva manutenzione, inesistenza o danneggiamento del gocciolatoio la spesa per il ripristino è a carico del condomino proprietario del balcone;

b) se il danno non è dovuto a cattiva manutenzione, ma a normale vetustà, essendo il frontalino parte integrante della facciata del fabbricato, la spesa è a carico del condominio.

A seguito della trasformazione dell'impianto idrico da bocca tarata a contatore, sono stati eliminati i cassoni dell'acqua, per cui si e liberato quello che era il locale cassoni condominiali.

Contestualmente alla delibera di trasformazione un condomini chiese di per ottenere in locazione quel locale per destinarlo a magazzino, dal momento che è l'unico condomino a non avere una cantina.

In apposita assemblea due condomini su 26 si sono opposti alla locazione di quel locale minacciando azioni legali nei confronti della maggioranza.

Vorremmo sapere se l'opposizione di quei due condomini è sufficiente ad impedire la locazione di quel locale.

IL problema principale che la eventuale locazione di quel locale pone non è l'opposizione dei due condomini, ma la normativa edilizia.

Quando a suo tempo il comune ha dato la concessione edilizia per l'edificazione del fabbricato ha autorizzato la costruzione del locale cassoni come "volume tecnico", cioè non compreso nel volume edificabile.

I volumi tecnici infatti non rientrano nel computo del volume edificabile e spesso sono in eccesso rispetto al volume edificabile consentito dai piani regolatori di zona.

La loro essenza di "non volume" è dovuta al fatto che essi sono destinati a funzioni di complemento rispetto ai volumi destinati a scopo di edilizia primaria.

Rientrano in questa categoria i locali caldaia, le sale macchia per gli ascensori, i lavatoi, i locali cassoni, appunto, etc..

In caso di perdita della loro originaria destinazione questi volumi andrebbero demoliti oppure destinati ad altre utilizzazioni che rientrano nella categoria dei volumi tecnici.

Una diversa destinazione trasformerebbe automaticamente quei locali i costruzioni abusive il condominio potrebbe andare soggetto a sanzioni amministrative e penali, nella persona dell'amministratore.

Considerata l'opposizione di quei due condomini, è opportuno soprassedere all'intento locativo o quanto meno a trovare un accordo preventivo.

La delibera comunque è nulla e potrebbe essere impugnata.

21) L'amministratore è "sparito" non pagando una serie di bollette. E' vero che dobbiamo pagarle noi condomini? Cosa possiamo fare contro l'amministratore?
Il Condominio, e così i condomini (essendo il Condominio un ente di gestione) non possono evitare il pagamento: dovranno quindi dare i fondi necessari al nuovo amministratore per pagare. Quanto all'amministratore, per la appropriazione indebita dei fondi comuni può essere querelato (dai Condomini o anche da uno solo di essi) e, se si vuole anche in sede civile, chiamato a rispondere con azione di responsabilità, alla restituzione e al risarcimento del danno (occorre il patrocinio di un avvocato). Se si teme per il recupero dei fondi, potrebbe essere richiesto nei suoi confronti anche sequestro cautelativo.

22) Il vicino del piano di sopra disturba a notte inoltrata (l'una, le due...) con musica alta, facendo giocare il cane con una palla e muovendo mobili e tenendo aperta l'acqua del bagno. Purtroppo accade quasi tutti i giorni e le lettere all'amministratore non hanno avuto effetto. Posso fargli leggere qualche legge?
Pur se esistono delle norme (penali, civili) non è semplice, di fatto, convincere ad un po' di buona educazione. Comunque: nel codice penale c'è l'art. 659 (Disturbo del riposo e delle occupazioni delle persone: pena, arresto fino a tre mesi o ammenda sino a 600 mila lire): è un reato punibile a querela (quindi va querelato il disturbatore) ma l'accertamento non è semplice (occorre avere testimoni). In sede civile, c'è l'art. 844 codice civile ( Immissioni) che sancisce la possibilità di impedire rumori che superano la "normale tollerabilità": in caso il disturbatore continui, va chiesto al Giudice - che convocherà le parti- che cessino le immissioni ( insonorizzando; cambiando il passo rapido del w.c.): occorre un avvocato. Forse la lettura, specie del codice penale, sia utile come richiamo.